Việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính là điều kiện bắt buộc trước khi hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu. Tuy nhiên, cách tính tiền sử dụng đất đối với từng trường hợp có sự khác biệt rất lớn.
Bài viết dưới đây Luật Kỳ Vọng Việt sẽ tổng hợp và phân tích chi tiết vấn đề trên theo quy định.
I. Các khoản thuế, phí, lệ phí phải nộp
Căn cứ pháp lý:
- Điều 3, 135 Luật Đất đai 2024
- Điều 3, 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP
- Điều 1, 5 Thông tư 106/2021/TT-BTC
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, người sử dụng đất có thể phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính sau:
- Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.
- Lệ phí trước bạ
- Phí thẩm định hồ sơ và phí đo đạc
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
II. Cách xác định tiền sử dụng đất
Căn cứ pháp lý: Điều 9, 10, 11 Nghị định 103/2024/NĐ-CP
1. Tính tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo đúng quy định của pháp luật từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 1/8/2024 mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất được tính như sau:
- Nếu cơ quan nhà nước đã thông báo số tiền phải nộp nhưng chưa nộp, người sử dụng đất phải nộp đúng số tiền đã được thông báo và tiền chậm nộp theo quy định về quản lý thuế.
- Nếu cơ quan nhà nước chưa thông báo số tiền phải nộp, tiền sử dụng đất được xác định căn cứ vào thời điểm ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất. Trường hợp giấy tờ ghi thời điểm trước ngày 01/01/2005 thì tiền sử dụng đất được tính theo giá đất năm 2005 tại Bảng giá đất.
- Ngoài tiền sử dụng đất, người sử dụng đất còn phải nộp khoản tiền bổ sung theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này.
- Nếu số tiền sử dụng đất và khoản bổ sung tính theo thời điểm cũ cao hơn số tiền tính theo chính sách và giá đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận thì được áp dụng chính sách và giá đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và đất đó không có tranh chấp thì Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận thì phải thực hiện các nghĩa vụ về thuế, phí, lệ phí (nếu có).Riêng trường hợp người có tên trên giấy tờ về quyền sử dụng đất chưa nộp tiền sử dụng đất, người đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp cả tiền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án thì tính tiền sử dụng đất như sau:
- Nếu bản án, quyết định của Tòa án, Trọng tài thương mại, cơ quan thi hành án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã xác định cụ thể về tiền sử dụng đất, thì thực hiện theo nội dung của văn bản đó.
- Nếu các văn bản trên không xác định tiền sử dụng đất, thì căn cứ vào nguồn gốc đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất và thời điểm sử dụng đất để xác định nghĩa vụ tài chính
Hộ gia đình, cá nhân có bản sao một trong các loại giấy tờ mà bản gốc giấy tờ đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ này, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp thì tính tiền sử dụng đất như sau:
- Nếu người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo khoản 1, 2 hoặc 3 Điều 137 và thuộc trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất, thì chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ về thuế, phí, lệ phí (nếu có).
- Nếu người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo khoản 4 hoặc khoản 5 Điều 137 nhưng người chuyển nhượng chưa nộp tiền sử dụng đất, thì người đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp các khoản thuế, phí, lệ phí (nếu có); và nộp tiền sử dụng đất mà người chuyển nhượng chưa thực hiện.
2. Tính tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.
2.1. Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 nay được cấp Giấy chứng nhận quy định tại điểm a, điểm d khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai thì tiền sử dụng đất được tính như sau:
a) Đối với phần diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở quy định tại điểm a khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất vượt hạn mức được công nhận đất ở | x | Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất | x | 20% |
b) Đối với phần diện tích đất có hiện trạng là đất nông nghiệp, trường hợp người sử dụng đất đề nghị được công nhận và được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất của loại đất được công nhận |
x | Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất | x | 30% |
2.2. Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nay được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai thì tiền sử dụng đất được tính như sau:
a) Đối với phần diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở nay được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất vượt hạn mức được công nhận đất ở | x | Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất | x | 40% |
b) Đối với phần diện tích đất có hiện trạng là đất nông nghiệp, người sử dụng đất đề nghị được công nhận và được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất của loại đất được công nhận | x | Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất | x | 50% |
2.3. Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai thì tiền sử dụng đất được tính như sau:
a) Đối với phần diện tích đất được công nhận trong hạn mức giao đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 195, khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai, nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất được công nhận trong hạn mức giao đất ở | x | Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất | x | 20% |
b) Đối với phần diện tích đất được công nhận vượt hạn mức giao đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 195, khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai, nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất được công nhận vượt hạn mức giao đất ở | x | Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất | x | 50% |
c) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, nay được công nhận và cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất của loại đất được công nhận | x | Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất | x | 60% |
d) Đối với phần diện tích đất có hiện trạng là đất nông nghiệp, trường hợp người sử dụng đất đề nghị được công nhận và được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích phi nông nghiệp theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất của loại đất được công nhận | x | Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất | x | 60% |
2.4. Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai thì tiền sử dụng đất được tính như sau:
a) Đối với phần diện tích đất được công nhận trong hạn mức giao đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 195, khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai, nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất được công nhận trong hạn mức giao đất ở | x | Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất | x | 40% |
b) Đối với phần diện tích đất được công nhận vượt hạn mức giao đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 195, khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai, nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất được công nhận vượt hạn mức giao đất ở | x | Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất | x | 70% |
c) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, nay được công nhận và cấp Giấy chứng nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất của loại đất được công nhận | x | Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất | x | 70% |
d) Đối với phần diện tích đất có hiện trạng là đất nông nghiệp, trường hợp người sử dụng đất đề nghị được công nhận và được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất của loại đất được công nhận | x | Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất | x | 70% |
3. Tính tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.
3.1. Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở theo quy định tại khoản 1, điểm c khoản 2, điểm a khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai thì tiền sử dụng đất được tính như sau:
a) Đối với phần diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận trong hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận trong hạn mức công nhận đất ở | x | Giá đất quy định tại Bảng giá đất | x | 10% |
b) Đối với phần diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận vượt hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận vượt hạn mức công nhận đất ở | x | Giá đất quy định tại Bảng giá đất | x | 30% |
c) Đối với phần diện tích đất nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp (nếu có) theo quy định tại Nghị định về cấp giấy chứng nhận:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất của loại đất được công nhận | x | Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất | x | 40% |
3.2. Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở theo quy định tại khoản 1, điểm c khoản 2, điểm a khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai thì tiền sử dụng đất được tính như sau:
a) Đối với phần diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận trong hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận trong hạn mức công nhận đất ở | x | Giá đất quy định tại Bảng giá đất | x | 20% |
b) Đối với phần diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận vượt hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận vượt hạn mức công nhận đất ở | x | Giá đất quy định tại Bảng giá đất | x | 50% |
c) Đối với phần diện tích đất nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp (nếu có) theo quy định tại Nghị định về cấp giấy chứng nhận:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất của loại đất được công nhận | x | Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất | x | 60% |
3.3. Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở theo quy định tại khoản 1, điểm c khoản 2, điểm a khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai thì tiền sử dụng đất được tính như sau:
a) Đối với phần diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận trong hạn mức giao đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 195, khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận trong hạn mức giao đất ở | x | Giá đất quy định tại Bảng giá đất | x | 30% |
b) Đối với phần diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 195, khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận vượt hạn mức giao đất ở | x | Giá đất quy định tại Bảng giá đất | x | 60% |
c) Đối với phần diện tích đất nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp (nếu có) theo quy định tại Nghị định về cấp giấy chứng nhận:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất của loại đất được công nhận | x | Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất | x | 70% |
3.4. Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở theo quy định tại khoản 1, điểm c khoản 2, điểm a khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai thì tiền sử dụng đất được tính như sau:
a) Đối với phần diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận là đất ở (trong hạn mức giao đất ở, vượt hạn mức giao đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 195, khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai):
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận là đất ở | x | Giá đất quy định tại Bảng giá đất | x | 80% |
b) Đối với phần diện tích đất nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp (nếu có) theo quy định tại Nghị định về cấp giấy chứng nhận:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất của loại đất được công nhận | x | Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất | x | 80% |
Kết luận
Việc nắm rõ các khoản thuế, phí, lệ phí phải nộp cùng công thức xác định tiền sử dụng đất chi tiết theo từng mốc thời gian sẽ là cơ sở quan trọng giúp người sử dụng đất chủ động chuẩn bị tài chính khi thực hiện thủ tục, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.
Trên đây là Nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Nếu bạn còn thắc mắc liên quan đến vấn đề này, hãy liên hệ với Luật Kỳ Vọng Việt để được tư vấn, hỗ trợ một cách chính xác nhất.
Trân trọng cảm ơn!
Zalo: 0983.756.066
Trên đây là nội dung tổng hợp, phân tích quy định pháp luật trên cơ sở góc nhìn của Nhà tư vấn mang tính chất tham khảo, nội dung này không áp dụng cho bất kỳ trường hợp cụ thể nào trên thực tế mà Luật Kỳ Vọng Việt không chịu trách nhiệm với việc áp dụng của người đọc trên cơ sở các nội dung trên mà không thông qua tham vấn chuyên môn từ Luật sư. Bạn đọc vui lòng liên hệ để được tư vấn chính xác cho trường hợp mình đang quan tâm. Trân trọng!
