Tách thửa và hợp thửa đất ở là hai nhu cầu phổ biến trong lĩnh vực đất đai, đặc biệt là tại các khu vực đang phát triển. Tuy nhiên, việc áp dụng các quy định về điều kiện và hạn mức tách thửa lại không đồng nhất, mà tùy thuộc ở các tỉnh, thành phố.
Bài viết này Luật Kỳ Vọng Việt sẽ tổng hợp và cập nhật chi tiết điều kiện tách thửa, hợp thửa cùng với hạn mức đất ở cụ thể tại Tỉnh Hưng Yên, Tỉnh Thái Nguyên.
I. ĐIỀU KIỆN CHUNG
Căn cứ pháp lý: Điều 220 Luật đất đai 2024
1. Trường hợp tách thửa, hợp thửa đất ở
| STT | Điều kiện | Ghi chú |
| 1 |
Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận |
Giấy chứng nhận gồm:
|
| 2 | Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất | |
| 3 | Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. | Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất |
| 4 | Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. |
Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi. |
2. Trường hợp chỉ áp dụng với tách thửa đất ở
| Điều kiện | Ghi chú | |
|
Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh |
Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề | |
| Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.
Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa |
||
|
Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa. |
||
3. Trường hợp chỉ áp dụng với hợp thửa đất ở
| Điều kiện | Ghi chú | |
| Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất (trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở) | Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật. | |
II. ĐIỀU KIỆN CỤ THỂ KHI TÁCH THỬA ĐẤT Ở TẠI CÁC TỈNH, THÀNH PHỐ
1. Tỉnh Hưng Yên
Căn cứ pháp lý:
- Điều 11, 12, 13, 16, 17 Quyết định số 27/2024/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân tỉnh Hưng Yên
- Điều 220 Luật đất đai 2024
1.1. Điều kiện đối với thửa đất gốc: Không thuộc trường hợp không được tách thửa
a. Không đủ điều kiện tách thửa
b. Nằm trong các dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở thương mại theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (trừ trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư được điều chỉnh theo quy định của pháp luật thì việc tách thửa đất thực hiện theo quy hoạch điều chỉnh đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt).
c. Được cơ quan có thẩm quyền đã giao (cấp) cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở theo quy hoạch, kế hoạch, gồm:
(1) Khu dân cư, điểm dân cư tại đô thị;
(2) Khu dân cư, điểm dân cư tại nông thôn;
(3) Khu tái định cư
Trừ trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư được điều chỉnh theo quy định của pháp luật thì việc tách thửa đất thực hiện theo quy hoạch điều chỉnh đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
d. Thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; thửa đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện
e. Thửa đất có công trình xây dựng khi thực hiện tách thửa mà công trình đó nằm trong nhiều thửa đất, chủ sở hữu công trình không có cam kết phá dỡ công trình đó.
1.2. Điều kiện đối với thửa đất sau khi tách thửa
a. Về diện tích tối thiểu
(1) Pháp luật không quy định về diện tích tối đa. Nhưng thửa đất ở sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu. Theo quy định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
| Khu vực | Chiều dài (chiều sâu) | Kích thước cạnh mặt đường | Diện tích tối thiểu |
| Đô thị | Tối thiểu 03 m | Tối thiểu 03 m | 30m2 |
| Nông thôn | Tối thiểu 04m | Tối thiểu 04m | 40m2 |
Lưu ý:
- Diện tích, kích thước tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa không bao gồm chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng
- Trường hợp thửa đất sau khi tách không đủ điều kiện cạnh mặt đường nhưng phần diện tích bên trong thửa đất đủ điều kiện tách thửa (về diện tích, chiều rộng, chiều sâu) thì người sử dụng đất được phép tách thửa nhưng phạm vi chiều rộng nhỏ hơn cạnh mặt đường tối thiểu phải để sử dụng làm lối đi vào phần bên trong
(2) Trường hợp đất ở có vườn, ao hoặc thửa đất ao nằm trong thửa đất ở. Thửa đất sau khi tách nếu có vườn, ao thì diện tích đất ở tối thiểu là 70m2 và diện tích vườn, ao tối thiểu là 30m2 .
Lưu ý: Trường hợp thửa đất trước khi tách thửa có diện tích đất vườn, ao nhỏ hơn 30m2 thì chỉ được phép tách thửa đối với phần diện tích đất ở (phải đủ điều kiện tách thửa) mà không được tách nhỏ phần diện tích đất vườn, ao; phần diện tích đất ở có vườn, ao còn lại phải đảm bảo diện tích đất ở tối thiểu là 70m2.
b. Về lối đi, kết nối giao thông, cấp thoát nước
(1) Thửa đất mới hình thành bao gồm. Thửa đất mới tách ra và thửa đất còn lại phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông hoặc lối đi. (Trường hợp sau khi tách thửa hình thành lối đi mới).
(2) Lối đi phải có mặt cắt ngang từ 02m trở lên và chuyển sang hình thức sử dụng chung đối với phần lối đi đó. (Trường hợp hình thành lối đi mới do người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi)
1.3. Lưu ý: Trường hợp có thể tách thửa đất mà không cần các điều kiện tách thửa đất
a. Nhà nước thu hồi các loại đất vì mục đích quốc phòng , an ninh và để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
b. Tách thửa để chuyển nhượng cho tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật.
c. Tách thửa đối với trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư trong các dự án phát triển nhà ở, đấu giá quyền sử dụng đất cho nhân dân làm nhà ở theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
d. Tách thửa đất đối với trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch hoặc tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; tự nguyện trả lại đất.
2. Tỉnh Thái Nguyên
Căn cứ pháp lý: Điều 12 Quyết định số 43/2024/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên ban hành ngày 30/10/2024
2.1. Điều kiện đối với thửa đất gốc
Về tình trạng sử dụng đất: Thửa đất chưa có thông báo thu hồi đất; có thông báo thu hồi đất nhưng đã hết hiệu lực theo quy định; chưa có quyết định thu hồi đất; chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt
2.2. Điều kiện đối với thửa đất sau khi tách thửa: Về diện tích tối thiểu và lối đi
Pháp luật không quy định về diện tích tối đa nhưng thửa đất ở sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
a. Có lối đi từ trước khi tách thửa: (2 trường hợp)
(1) Trường hợp 1. Lối đi đó phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện có
(2) Trường hợp 2. Lối đi do người sử dụng đất tự thỏa thuận. (Diện tích tối thiểu của thửa đất không tính diện tích hành lang bảo vệ các công trình theo quy định pháp luật. Không bao gồm phần diện tích đất hạn chế quyền sử dụng của thửa đất được hình thành từ việc tách thửa )
|
Khu vực |
Diện tích tối thiểu | Kích thước tối thiểu của chiều bám mặt đường | Chiều sâu thửa đất |
| Các phường, thị trấn | Không nhỏ hơn 40m² | Không nhỏ hơn 3m | Không nhỏ hơn 5m |
| Các xã thuộc thành phố | Không nhỏ hơn 50m² | Không nhỏ hơn 3m | Không nhỏ hơn 5m |
| Các xã thuộc huyện | Không nhỏ hơn 60m² | Không nhỏ hơn 3m | Không nhỏ hơn 5m |
|
Lưu ý |
Trường hợp thửa đất bị ngăn cách với đường giao thông bởi hệ thống cống, rãnh thoát nước thì việc tách thửa được thực hiện như đối với trường hợp thửa đất tiếp giáp với đường giao thông. |
||
b. Sau khi tách thửa mới hình thành lối đi
| Trường hợp | Điều kiện |
| Thửa đất có diện tích dưới 750 m2 | Đảm bảo điều kiện tách thửa của trường hợp có lối đi từ trước. |
| Thửa đất có diện tích từ 750 m2 trở lên |
|
| Tách thửa lần thứ hai với thửa đất có nguồn gốc được tách thửa theo thỏa thuận lối đi |
III. ĐIỀU KIỆN CỤ THỂ KHI HỢP THỬA ĐẤT Ở TẠI CÁC TỈNH, THÀNH PHỐ
1. Tỉnh Hưng Yên
Căn cứ pháp lý: Điều 17 Quyết định số 27/2024/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân tỉnh Hưng Yên
1.1. Cần đảm bảo các điều kiện chung. Hiện Luật không quy định cụ thể về diện tích tối thiểu khi hợp thửa đất.
1.2. Lưu ý:
Trường hợp có thể tách, hợp thửa đất mà không cần các điều kiện hợp thửa đất. Nhà nước thu hồi các loại đất vì mục đích quốc phòng , an ninh. Và để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
2. Tỉnh Thái Nguyên
Căn cứ pháp lý: Điều 11 Quyết định số 43/2024/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên ban hành ngày 30/10/2024
2.1. Điều kiện đối với thửa đất gốc
a. Không thuộc trường hợp không được hợp thửa. Thửa đất hình thành từ các dự án phát triển nhà ở, các thửa đất tái định cư với thửa đất nằm ngoài dự án
b. Tình trạng sử dụng đất. Thửa đất chưa có thông báo thu hồi đất; có thông báo thu hồi đất nhưng đã hết hiệu lực theo quy định. chưa có quyết định thu hồi đất. Chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt
2.2. Điều kiện đối với thửa đất sau khi tách thửa. Hiện Luật đất đai năm 2024, Quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên. và văn pháp pháp luật khác liên quan không quy định cụ thể diện tích tối thiểu khi hợp thửa đất tại tỉnh Thái Nguyên
KẾT LUẬN
Như vậy, có thể thấy rõ ràng rằng điều kiện tách thửa, hợp thửa và hạn mức đất ở tối thiểu/tối đa không hề giống nhau giữa các địa phương. Việc nắm rõ hạn mức tại Hưng Yên, Thái Nguyên là yếu tố then chốt để đảm bảo hồ sơ được cơ quan chức năng chấp thuận.
Trên đây là Điều kiện tách thửa, hợp thửa, hạn mức đất ở tại Hưng Yên, Thái Nguyên. Nếu bạn còn thắc mắc liên quan đến vấn đề này. Hãy liên hệ với Luật Kỳ Vọng Việt để được tư vấn, hỗ trợ một cách chính xác nhất.
Trân trọng cảm ơn!
SDT: 0983.756.066
Trên đây là nội dung tổng hợp, phân tích quy định pháp luật trên cơ sở góc nhìn của Nhà tư vấn mang tính chất tham khảo, nội dung này không áp dụng cho bất kỳ trường hợp cụ thể nào trên thực tế mà Luật Kỳ Vọng Việt không chịu trách nhiệm với việc áp dụng của người đọc trên cơ sở các nội dung trên mà không thông qua tham vấn chuyên môn từ Luật sư. Bạn đọc vui lòng liên hệ để được tư vấn chính xác cho trường hợp mình đang quan tâm. Trân trọng!
- Thành lập Công ty xây dựng có vốn đầu tư nước ngoài
- CHA MẸ CÓ QUYỀN YÊU CẦU CON KẾT HÔN KHÔNG?
- Cung cấp dữ liệu cá nhân cho cơ quan, tổ chức, cá nhân khác khi chưa được chủ thể dữ liệu cá nhân đồng ý bị phạt bao nhiêu tiền?
- Giấy tờ, tài liệu là cơ sở đăng ký lại khai sinh
- Trình tự, thủ tục triệu tập cuộc họp Đại hội đồng cổ đông
