Tiền sử dụng đất giao sai thẩm quyền sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước 01/7/2004 khi cấp sổ lần đầu

Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến trước 01/7/2004 là thời kỳ đất đai đã chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai 1993. Nhưng còn nhiều biến động trong quản lý, giao đất và cấp Giấy chứng nhận. Nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trong khoảng thời gian này. Tuy nhiên chưa được cấp sổ đỏ do đất được giao không đúng thẩm quyền. Khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) lần đầu, câu hỏi lớn đặt ra là người sử dụng đất phải nộp bao nhiêu tiền sử dụng đất và cách tính ra sao?

Bài viết dưới đây Luật Kỳ Vọng Việt sẽ tổng hợp về vấn đề này theo quy định mới nhất năm 2025.

1. Đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất giao không đúng thẩm quyền là gì?

Căn cứ pháp lý: Điều 140 Luật Đất đai 2024

Theo quy định, đất được giao không đúng thẩm quyền. Được hiểu là một trong những trường hợp sau:

Đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân. (Theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm được giao).
Đất sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định của pháp luật.

Việc đăng ký cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” (sau đây gọi tắt là GCN) đối với đất giao không đúng thẩm quyền là việc người sử dụng đất đăng ký cấp GCN lần đầu đối với đất không giao đúng thẩm quyền theo các trường hợp quy định.

2. Các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất được giao không đúng thẩm quyền

Căn cứ pháp lý:

Khoản 3, 6 Điều 138, Điều 140, Khoản 1 Điều 252 Luật Đất đai 2024
Khoản 2 Điều 22 Nghị định 151/2025/NĐ-CP

Việc cấp GCN đối với đất được giao không đúng thẩm quyền được thực hiện theo các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 đến nay được xác nhận không có tranh chấp. Thì được cấp GCN với diện tích đất đã được giao theo quy định.

Trường hợp 2:

Đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004. Mà được xác nhận không có tranh chấp. Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện (Các đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp vẫn được tiếp tục sử dụng quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc quy hoạch được lập theo quy định)/quy hoạch chung/phân khu/xây dựng/nông thôn: Được cấp GCN theo quy định.

Các trường hợp khác như:

Trường hợp 3:

Đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014. Mà được xác nhận không có tranh chấp. Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/phân khu/xây dựng/nông thôn:

Được cấp GCN như sau:

Với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống. Nếu diện tích thửa đất bằng/lớn hơn hạn mức giao đất theo quy định. Diện tích đất ở được cấp GCN bằng hạn mức giao đất ở.
Với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống. Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở theo quy định. Diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó.
Phần diện tích còn lại (nếu có) sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định. Được công nhận theo hiện trạng sử dụng đất.

Trường hợp 4:

Với đất được giao từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024. Mà được xác nhận không có tranh chấp. Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất. Hạn mức đất cấp GCN được xác định theo quy định.

Trường hợp 5:

Với trường hợp đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2014 trở về sau (trừ trường hợp 4 như ở trên) thì Nhà nước không cấp GCN.

3. Tiền sử dụng đất phải nộp trong Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

Căn cứ pháp lý:

Điểm c Khoản 1, Khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024
Điểm c Khoản 3 Điều 10, Khoản 2 Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

Theo quy định, đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà được xác nhận không có tranh chấp. Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/phân khu/xây dựng/nông thôn. Thì tiền sử dụng đất khi được cấp GCN lần đầu được áp dụng như sau:

a. Trường hợp không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất. Tiền sử dụng đất được tính như sau:

Với phần diện tích đất được công nhận nằm trong hạn mức giao đất ở theo quy định. Mà được cấp GCN:
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất được công nhận trong hạn mức giao đất ở x Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất x 20%
Với phần diện tích đất được công nhận vượt hạn mức giao đất ở theo quy định. Mà được cấp GCN:
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất được công nhận vượt hạn mức giao đất ở x Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất x 50%
Với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ mà được cấp GCN:
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất của loại đất được công nhận x Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất x 60%

Với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo các trường hợp trên:

Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở:
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất của loại đất được công nhận x Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất x 60%
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp: Không thu tiền sử dụng đất.
Trường hợp phần diện tích đất có hiện trạng là đất nông nghiệp mà người sử dụng đất đề nghị được công nhận và được cấp GCN:
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất của loại đất được công nhận x Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất x 60%

b. Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền để được sử dụng đất theo quy định: Không phải nộp tiền sử dụng đất.

c. Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất. Nhưng mức thu đã nộp để được sử dụng đất thấp hơn mức thu theo quy định tại thời điểm nộp tiền:

Tiền sử dụng đất = số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đất đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền + tiền sử dụng đất của phần diện tích đất còn lại được tính theo quy định, chính sách và giá đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ

Kết luận

Việc quy định nghĩa vụ tài chính đối với đất sử dụng ổn định từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2004. Phản ánh quan điểm quản lý đất đai chặt chẽ nhưng vẫn linh hoạt. Nhà nước vừa công nhận quyền lợi cho người dân đã gắn bó với đất trong giai đoạn này. Va đặt ra cơ chế thu nộp nhằm đảm bảo công bằng giữa các nhóm sử dụng đất khác nhau. Với mức thu phân biệt giữa trong hạn mức, vượt hạn mức và đất phi nông nghiệp. Chính sách không chỉ điều chỉnh hành vi sử dụng đất hợp lý. Mà còn khuyến khích người dân hoàn thiện thủ tục pháp lý sớm. Thực hiện đúng quy định giúp người sử dụng đất yên tâm khai thác ổn định. Đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, phát triển bền vững quỹ đất quốc gia.

Trên đây là Tiền sử dụng đất giao sai thẩm quyền sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước 01/7/2004 khi cấp sổ lần đầu. Nếu bạn còn thắc mắc liên quan đến vấn đề này. Hãy liên hệ với Luật Kỳ Vọng Việt để được tư vấn, hỗ trợ một cách chính xác nhất.

Trân trọng cảm ơn!

Zalo: 090.225.5492