Đất nông nghiệp xây dựng nhà ở là thực trạng khá phổ biến tại nhiều địa phương. Tuy nhiên, khi có nhu cầu mua bán hoặc chuyển nhượng, nhiều người lo ngại liệu việc xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp có khiến giao dịch bị ngăn chặn hay không.
Bài viết dưới đây Luật Kỳ Vọng Việt sẽ phân tích quy định pháp luật hiện hành. Đồng thời cung cấp giải pháp xử lý và thủ tục cần thiết để tránh rủi ro khi giao dịch loại đất này.
1. Nhà ở xây trên đất nông nghiệp
Căn cứ pháp lý: Khoản 1 Điều 5 Luật đất đai 2024
Một trong những nguyên tắc sử dụng đất là phải đúng mục đích sử dụng đất.
Nói cách khác, nhà ở chỉ được xây dựng trên đất ở, nếu xây dựng trên các loại đất khác là hành vi sử dụng đất sai mục đích. Do đó, hành vi xây nhà trên đất nông nghiệp là một hành vi sử dụng đất sai mục đích. Và căn nhà sẽ không được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Điều kiện thực hiện quyền giao dịch đối với đất nông nghiệp
Căn cứ pháp lý: Khoản 1 Điều 45 Luật đất đai 2024
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
3. Đất nông nghiệp đã xây dựng nhà ở thì có bị ngăn chặn giao dịch hay không?
Về nguyên tắc, khi muốn thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, phải thỏa mãn đầy đủ các điều kiện theo quy định trên, và không đề cập đến vấn đề đất có được sử dụng đúng mục đích hay không.
Ngoài ra, các biện pháp khắc phục hậu quả áp dụng đối với người có hành vi sử dụng đất sai mục đích cũng không có quy định không được phép thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất.
Như vậy, đất sử dụng sai mục đích vẫn được phép thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định. Xong nếu sử dụng đất sai mục đích thì vẫn có thể bị áp dụng các biện pháp xử phạt vi phạm hành chính. Đây là hai vấn đề hoàn toàn tách rời nhau.
Tuy nhiên căn nhà trên đất không được ghi nhận vào sổ nên sẽ không thể thực hiện giao dịch căn nhà kèm theo đất đúng quy định được, chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà thôi.
4. Lưu ý thêm
Mặc dù có thể thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất, xong đối với căn nhà xây dựng trên đất sẽ có rất nhiều rủi ro:
- Thứ nhất, giao dịch đối với phần công trình trên mảnh đất được xem là một giao dịch bất hợp pháp. Bởi căn cứ theo Điểm a Khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở. Một điều kiện để có thể thực hiện giao dịch đối với căn nhà đó là. Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Mà nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp thì không được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng. Do đó, dù cho cả hai bên có ký kết hợp đồng giao dịch đối với căn nhà thì hợp đồng đó cũng không có hiệu lực trước pháp luật.
- Thứ hai, những giao dịch như này dễ xảy ra tranh chấp. Và khi đó, hợp đồng giao dịch phần công trình trên đất nông nghiệp sẽ không có giá trị pháp lý làm chứng cứ.
KẾT LUẬN
Việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp không đúng mục đích có thể bị xử phạt hành chính hoặc để lại các nguy cơ tiềm ẩn khác trong các giao dịch sau này. Vì vậy, trước khi mua bán, chuyển nhượng, người sử dụng đất nên kiểm tra pháp lý, chuyển đổi mục đích sử dụng đất đúng quy định để tránh tranh chấp và thiệt hại.
Trên đây là Đất nông nghiệp xây dựng nhà ở thì bị ngăn chặn giao dịch không?. Nếu bạn còn thắc mắc liên quan đến vấn đề này. Hãy liên hệ với Luật Kỳ Vọng Việt để được tư vấn, hỗ trợ một cách chính xác nhất.
Trân trọng cảm ơn!
SDT: 0983.756.066
Trên đây là nội dung tổng hợp, phân tích quy định pháp luật trên cơ sở góc nhìn của Nhà tư vấn mang tính chất tham khảo, nội dung này không áp dụng cho bất kỳ trường hợp cụ thể nào trên thực tế mà Luật Kỳ Vọng Việt không chịu trách nhiệm với việc áp dụng của người đọc trên cơ sở các nội dung trên mà không thông qua tham vấn chuyên môn từ Luật sư. Bạn đọc vui lòng liên hệ để được tư vấn chính xác cho trường hợp mình đang quan tâm. Trân trọng!
