Vấn đề đất giao không đúng thẩm quyền là một tồn đọng pháp lý phức tạp. Tình hình càng trở nên nan giải hơn khi thửa đất này lại nằm trong hành lang giao thông. Người dân đang sử dụng những thửa đất này luôn băn khoăn về quyền lợi hợp pháp của mình: Đất giao không đúng thẩm quyền nằm trong hành lang giao thông có được cấp Sổ đỏ không?
Bài viết này Luật Kỳ Vọng Việt sẽ phân tích chi tiết căn cứ pháp lý theo quy định của pháp luật, giúp người sử dụng đất làm rõ các các quy định đối với phần đất được giao không đúng thẩm quyền mà nằm trong hành lang giao thông liệu có được cấp sổ đỏ không.
1. Sổ đỏ, quyền sử dụng đất và rủi ro pháp lý liên quan
Căn cứ pháp lý:
- Điều 81, 151 Luật đất đai 2024
- Điều 12 Luật Xây dựng 2014
(1) Từ ngữ ‘sổ đỏ’ thường được người dân sử dụng trong đời sống hàng ngày để chỉ ‘Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất’.
Trong khuôn khổ pháp luật Việt Nam, thuật ngữ chính thức và được công nhận là ‘Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất’, được quy định tại Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn liên quan.
(2) Đất giao không đúng thẩm quyền nằm trong hành lang an toàn giao thông không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Đây là trường hợp đặc biệt trong pháp luật đất đai, vì nó liên quan cả đến thẩm quyền giao đất lẫn quy hoạch quản lý đất của Nhà nước.
Theo quy định pháp luật hiện hành, chỉ những thửa đất được giao bởi cơ quan có thẩm quyền, không thuộc hành lang giao thông và đáp ứng đầy đủ các điều kiện về hồ sơ, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính mới có thể được cấp sổ đỏ. Vì vậy, đất được giao không đúng thẩm quyền và nằm trong hành lang an toàn giao thông không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.
(3) Về rủi ro pháp lý, nếu vẫn sử dụng đất trong hành lang giao thông hoặc đất được giao không đúng thẩm quyền, người sử dụng sẽ đối mặt với nhiều hệ quả.
Quyết định giao đất có thể bị thu hồi, sổ đỏ sẽ không được cấp, và các công trình xây dựng trên đất có thể bị yêu cầu tháo dỡ. Đồng thời, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp trên đất này không được pháp luật bảo vệ, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp hoặc xử lý hành chính
2. Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất nằm trong hành lang giao thông
Căn cứ pháp lý:
- Điều 139, 140 Luật đất đai 2024
- Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT
- Điều 16 Luật Đường bộ 2024
(1) Căn cứ cấp Sổ đỏ
Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận cho đất nằm trong hành lang giao thông nếu đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật
(2) Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất thuộc hành lang an toàn giao thông
a. Trường hợp người sử dụng đất đã sử dụng đất trước khi Nhà nước công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ
Nếu người sử dụng đất đã sử dụng đất trước khi Nhà nước công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng hoặc trước khi Nhà nước công bố chỉ giới xây dựng đường, lòng đường, lề đường, vỉa hè, và việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất, thì người sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, đồng thời phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật
Trường hợp sử dụng đất không thuộc các quy hoạch trên hoặc không phù hợp với quy định về mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng và kê khai, đăng ký đất đai để bảo đảm quyền lợi khi Nhà nước thu hồi.
b. Trường hợp người sử dụng đất lấn chiếm hành lang trước ngày 01/07/2014
Đất được giao hoặc sử dụng không đúng thẩm quyền trước ngày 01/07/2014 (do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình gắn liền với đất không đúng quy định pháp luật) vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện về thời gian sử dụng, ổn định và không có tranh chấp
c. Trường hợp lấn chiếm sau khi Nhà nước công bố, cắm mốc hành lang hoặc được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01/07/2014
Nhà nước thu hồi đất để trả lại cho công trình và không cấp Giấy chứng nhận đối với phần đất đã lấn, chiếm.
Trừ trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì hạn mức đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
d. Trường hợp lấn chiếm nhưng nay Nhà nước điều chỉnh quy hoạch, diện tích lấn chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ
Khi quy hoạch hoặc chỉ giới xây dựng được điều chỉnh, làm cho đất không còn thuộc hành lang, chỉ giới xây dựng đường giao thông hay diện tích phục vụ công trình công cộng, người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích hợp pháp và phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.
Trường hợp đất không đáp ứng các điều kiện về quy hoạch hoặc hành lang, người sử dụng chỉ được tạm thời sử dụng, giữ nguyên hiện trạng, không được tự ý xây dựng hoặc chuyển mục đích, đồng thời phải kê khai, đăng ký đất đai để bảo đảm quyền lợi khi Nhà nước thu hồi, bồi thường hoặc hỗ trợ.
Nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
(3) Thể hiện thông tin hành lang trên Giấy chứng nhận
Thông tin về hạn chế quyền sử dụng đất được thể hiện rên Giấy chứng nhận như sau:
- “Thửa đất (hoặc Thửa đất có … m2 (nếu một phần thửa có hạn chế)) thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn … (ghi tên của công trình có hành lang bảo vệ; khu vực bảo vệ, vành đai an toàn)”
Sơ đồ thửa đất thể hiện:
- Chỉ giới quy hoạch được thể hiện bằng đường nét chấm liên tục và mũi tên chỉ hướng phạm vi quy hoạch; chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn công trình được thể hiện bằng đường nét 3 chấm xen kẽ nét đứt và mũi tên chỉ hướng phạm vi hành lang an toàn.
- Mốc giới quy hoạch, mốc giới hành lang an toàn được thể hiện bằng dấu chấm đậm. Ghi chú tên của đường chỉ giới quy hoạch, chỉ giới hành lang an toàn tại vị trí thích hợp trên sơ đồ
(4) Quyền sử dụng đất bị hạn chế
Người sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện sau:
- Bảo đảm an toàn công trình đường bộ và các công trình khác trong hành lang
- Không che lấp báo hiệu đường bộ, không ảnh hưởng đến tầm nhìn xe chạy, bảo đảm trật tự và an toàn giao thông.
- Bảo vệ cảnh quan, môi trường theo quy định pháp luật
3. Bồi thường khi thu hồi đất nằm trong hành lang an toàn giao thông
Căn cứ pháp lý:
- Điều 97 Nghị định 102/2024/NĐ-CP
- Điều 139, 160 Luật đất đai 2024
- Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP
Trường hợp người sử dụng đất đã sử dụng đất trước khi Nhà nước cắm mốc và công bố hành lang bảo vệ an toàn giao thông, khi Nhà nước thu hồi đất để bảo đảm an toàn công trình hoặc mở rộng hành lang, người sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định.
Người sử dụng đất phải có quyền sử dụng đất hợp pháp, tức là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp khác.
(1) Mức bồi thường
- Diện tích đất thu hồi được bồi thường theo giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm thu hồi, đảm bảo phù hợp với giá thị trường hoặc khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
- Tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình trên đất) cũng được bồi thường theo tổng giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng đó
(2) Trường hợp lấn chiếm sau khi công bố hành lang
- Nếu người sử dụng đất lấn chiếm hành lang an toàn giao thông sau khi Nhà nước đã cắm mốc và công bố, Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường
- Nếu Nhà nước điều chỉnh quy hoạch và diện tích lấn chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ, người sử dụng đất có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, bồi thường được thực hiện theo diện tích hợp pháp.
KẾT LUẬN
Đất giao không đúng thẩm quyền nằm trong hành lang giao thông là một trường hợp khó để cấp Sổ đỏ. Đây là một rủi ro pháp lý lớn mà người sử dụng đất cần phải tìm hiểu và tuân thủ sao cho đúng với quy định của pháp luật.
Trên đây là Đất giao không đúng thẩm quyền nằm trong hành lang giao thông được cấp sổ đỏ không? Nếu bạn còn thắc mắc liên quan đến vấn đề này. Hãy liên hệ với Luật Kỳ Vọng Việt để được tư vấn, hỗ trợ một cách chính xác nhất.
Trân trọng cảm ơn!
Zalo: 090.225.5492
Xem thêm:
- Anh Chị Em ruột tặng cho đất nhau có mất thuế không?
- Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp
- Có được xây nhà trên đất không có sổ đỏ không?
- Tiền sử dụng đất do ông cha để lại không có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất 2025
- Đất ruộng không sử dụng có bị nhà nước thu hồi không?
- Con dâu tặng cho đất bố mẹ chồng có mất thuế không?
- Xử lý vi phạm khi xây nhà có ban công vượt khỏi khoảng không thửa đất
- Các khoản bồi thường khi công chức, viên chức bị thu hồi đất nông nghiệp
- Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền Chủ tịch UBND cấp tỉnh
