Tách thửa và hợp thửa đất ở là hai nhu cầu phổ biến trong lĩnh vực đất đai, đặc biệt là tại các khu vực đang phát triển. Tuy nhiên, việc áp dụng các quy định về điều kiện và hạn mức tách thửa lại không đồng nhất, mà tùy thuộc ở các tỉnh, thành phố.
Bài viết này Luật Kỳ Vọng Việt sẽ tổng hợp và cập nhật chi tiết điều kiện tách thửa, hợp thửa cùng với hạn mức đất ở cụ thể tại Thành phố Hải Phòng, Tỉnh Ninh Bình, Tỉnh Bắc Ninh
I. ĐIỀU KIỆN CHUNG
Căn cứ pháp lý: Điều 220 Luật đất đai 2024
1. Trường hợp tách thửa, hợp thửa đất ở
| STT | Điều kiện | Ghi chú |
| 1 |
Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận |
Giấy chứng nhận gồm:
|
| 2 | Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất | |
| 3 | Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. | Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất |
| 4 | Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. |
Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi. |
2. Trường hợp chỉ áp dụng với tách thửa đất ở
| Điều kiện | Ghi chú | |
|
Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh |
Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề | |
| Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.
Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa |
||
|
Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa. |
||
3. Trường hợp chỉ áp dụng với hợp thửa đất ở
| Điều kiện | Ghi chú | |
| Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất (trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở) | Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật. | |
II. ĐIỀU KIỆN CỤ THỂ KHI TÁCH THỬA ĐẤT Ở TẠI CÁC TỈNH, THÀNH PHỐ
1. Thành phố Hải Phòng
Căn cứ pháp lý: Điều 11 Quyết định số 31/2024/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân thành phố Hải Phòng
1.1. Điều kiện đối với thửa đất gốc
a. Thửa đất không thuộc trường hợp không được tách thửa: Đất tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây nhà tình thương, nhà tình nghĩa
b. Về hiện trạng sử dụng đất
(1) Tình trạng sử dụng đất: Thửa đất không có công trình nằm trong danh mục các công trình phải bảo tồn, tôn tạo theo quy định của cấp có thẩm quyền
(2) Sự phù hợp quy hoạch: Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư điều chỉnh đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
2.2. Điều kiện đối với thửa đất sau khi tách thửa
a. Về diện tích tối thiểu: Pháp luật không quy định về diện tích tối đa nhưng thửa đất ở sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
|
Khu vực |
Chiều dài (chiều sâu) | Chiều rộng mặt tiếp giáp với đường giao thông , tiếp giáp lối đi | Mặt cắt ngang chỗ hẹp nhất của thửa đất | Diện tích tối thiểu |
| Đô thị | Tối thiểu 3,5 m | Tối thiểu 3,5 m | Lớn hơn hoặc bằng 3,5 m | Tối thiểu 40 m² |
| Nông thôn | Tối thiểu 4 m | Tối thiểu 4 m | Lớn hơn hoặc bằng 2 m | Tối thiểu 60 m² |
b. Về lối đi, kết nối giao thông, cấp thoát nước: Lối đi vào thửa đất mới được tách thửa phải đảm bảo kích thước chiều rộng
| Khu vực | Chiều rộng lối đi chỗ hẹp nhất |
| Đô thị | Tối thiểu 2 m |
| Nông thôn | Tối thiểu 3,5 m |
2. Tỉnh Ninh Bình
Căn cứ pháp lý:
2.1. Điều kiện đối với thửa đất gốc
a. Không thuộc trường hợp không được tách thửa
(1) Đất do Nhà nước thu hồi 1 phần thửa đất
(2) Đất để tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình thương, tình nghĩa gắn liền với đất.
(3) Đất do tổ chức hoặc cá nhân đề nghị tách thửa để chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
(4) Đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp
b. Về hiện trạng sử dụng đất
(1) Tình trạng sử dụng đất:
- Chưa có quyết định thu hồi đất hoặc thông báo thu hồi đất hoặc phần diện tích đất đề nghị tách thửa phải nằm ngoài phạm vi ranh giới thu hồi đất trong trường hợp Nhà nước thu hồi một phần thửa đất
- Không thuộc quy hoạch chi tiết đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
(2) Sự phù hợp quy hoạch: Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt (Trường hợp Đất khu đô thị, đất khu dân cư nông thôn đã có quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt)
(3) Vi phạm pháp luật: Người sử dụng đất không vi phạm trong quá trình sử dụng đất đối với thửa đất đề nghị tách thửa. Trừ trường hợp có vi phạm nhưng được cơ quan có thẩm quyền yêu cầu thực hiện thủ tục đăng ký đất đai để khắc phục hậu quả theo quy định.
2.2. Điều kiện đối với thửa đất sau khi tách thửa
a. Về diện tích tối thiểu: Pháp luật không quy định về diện tích tối đa nhưng thửa đất ở sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
| Khu vực | Chiều dài (chiều sâu) | Chiều rộng mặt tiếp giáp với đường giao thông | Diện tích tối thiểu |
| Đô thị | Lớn hơn hoặc bằng 3 m | Lớn hơn hoặc bằng 3 m | Không nhỏ hơn 35m² |
| Nông thôn | Lớn hơn hoặc bằng 4 m | Lớn hơn hoặc bằng 4 m | Không nhỏ hơn 45m² |
b. Về lối đi, kết nối giao thông, cấp thoát nước: Mặt cắt ngang của lối đi phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 3 m. (Trường hợp sau khi tách thửa hình thành lối đi mới)
3. Tỉnh Bắc Ninh
Căn cứ pháp lý:
- Điều 8, 9 Quyết định số 32/2024/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân tỉnh Bắc Ninh
- Điều 220 Luật đất đai 2024
3.1. Điều kiện đối với thửa đất gốc: Về hiện trạng sử dụng đất
a. Mục đích sử dụng đất: Việc tách thửa đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được xác định theo quy định về tách thửa đối với đất ở
Trường hợp cá biệt, thửa đất có nhu cầu tách thửa nhưng không đảm bảo diện tích tối thiểu được tách thửa. Đối với thửa đất mà hiện trạng thửa đất đã hình thành nhà ở từ ngày 18/4/2008 trở về trước, công trình nhà ở đã được cấp Giấy phép xây dựng hoặc được phép tồn tại của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì được tách thửa theo hiện trạng nhà ở
b. Tình trạng sử dụng đất: Thửa đất không thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai
3.2. Điều kiện đối với thửa đất sau khi tách thửa: Về diện tích tối thiểu
Pháp luật không quy định về diện tích tối đa. Nhưng thửa đất ở sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của. Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
a. Trường hợp có quy hoạch được duyệt: Được thực hiện theo quy hoạch chi tiết được duyệt
b. Trường hợp không có quy hoạch được duyệt
| Đối tượng | Kích thước mỗi cạnh | Diện tích tối thiểu |
| Đất ở đô thị, đất ở nông thôn ven quốc lộ, tỉnh lộ và thuộc quy hoạch khu đô thị mới | Không nhỏ hơn 3,5 m | Từ 40,0 m² trở lên |
| Đất ở nông thôn | Không nhỏ hơn 4,0 m | Từ 70,0 m² trở lên |
III. ĐIỀU KIỆN CỤ THỂ KHI HỢP THỬA ĐẤT Ở TẠI CÁC TỈNH, THÀNH PHỐ
1. Thành phố Hải Phòng
Căn cứ pháp lý: Điều 11 Quyết định số 31/2024/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân thành phố Hải Phòng
1.1. Điều kiện đối với thửa đất gốc: Về hiện trạng sử dụng đất
a. Tình trạng sử dụng đất. Thửa đất không có công trình nằm trong danh mục các công trình phải bảo tồn, tôn tạo. Theo quy định của cấp có thẩm quyền
b. Sự phù hợp quy hoạch. Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư điều chỉnh. Đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (Chỉ với thửa đất nhất định)
2.2. Điều kiện đối với thửa đất sau khi hợp thửa
a. Về diện tích tối thiểu: Pháp luật không quy định về diện tích tối đa nhưng thửa đất ở sau khi hợp thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
| Khu vực | Chiều dài (chiều sâu) | Chiều rộng mặt tiếp giáp với đường giao thông , tiếp giáp lối đi | Mặt cắt ngang chỗ hẹp nhất của thửa đất | Diện tích tối thiểu |
| Đô thị | Tối thiểu 3,5 m | Tối thiểu 3,5 m | Lớn hơn hoặc bằng 3,5 m | Tối thiểu 40 m² |
| Nông thôn | Tối thiểu 4 m | Tối thiểu 4 m | Lớn hơn hoặc bằng 2 m | Tối thiểu 60 m² |
b. Về lối đi, kết nối với giao thông, cấp nước
Trường hợp sau khi hợp thửa hình thành lối đi mới. Lối đi vào thửa đất mới được hợp thửa phải đảm bảo kích thước chiều rộng:
| Khu vực | Chiều rộng lối đi chỗ hẹp nhất |
| Đô thị | Tối thiểu 2 m |
| Nông thôn | Tối thiểu 3,5 m |
2. Tỉnh Ninh Bình
Căn cứ pháp lý: Điều 1, 3 Quyết định số 70/2024/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân tỉnh Ninh Bình
2.1. Đối với thửa đất gốc
a. Không thuộc trường hợp không được hợp thửa. Thửa đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp
b. Về hiện trạng sử dụng đất
(1) Người sử dụng đất. Các thửa đất đề nghị được hợp thửa phải thuộc quyền sử dụng của một người hoặc của một nhóm người chung quyền sử dụng đất
(2) Vị trí thửa đất: Các thửa đất phải liền kề nhau
(3) Sự phù hợp quy hoạch: Phù hợp với quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. (Trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận là của hộ gia đình, cá nhân trong khu dân cư nông thôn, khu đô thị có quy hoạch chi tiết được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt)
2.2. Đối với thửa đất sau khi hợp thửa
a. Luật đất đai năm 2024. Quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh Ninh Bình và văn pháp pháp luật khác liên quan không quy định cụ thể diện tích tối thiểu khi hợp thửa đất tại tỉnh. Ninh Bình
b. Lối đi, kết nối với giao thông, cấp nước. Mặt cắt ngang của lối đi phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 3 m.
3. Tỉnh Bắc Ninh
Căn cứ pháp lý: Điều 8 Quyết định số 32/2024/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân tỉnh Bắc Ninh
3.1. Đối với thửa đất gốc: Về hiện trạng sử dụng đất
a. Tình trạng sử dụng đất. Thửa đất không thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai
b. Sự phù hợp quy hoạch: Không thuộc quy hoạch chi tiết đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt
3.2. Đối với thửa đất sau khi hợp thửa:
Luật đất đai năm 2024, Quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh Bắc Ninh và văn pháp pháp luật khác liên quan không quy định cụ thể diện tích tối thiểu khi hợp thửa đất tại tỉnh Bắc Ninh.
KẾT LUẬN
Như vậy, có thể thấy rõ ràng rằng điều kiện tách thửa, hợp thửa và hạn mức đất ở tối thiểu/tối đa không hề giống nhau giữa các địa phương. Việc nắm rõ hạn mức tại Hải Phòng. Ninh Bình và Bắc Ninh là yếu tố then chốt để đảm bảo hồ sơ được cơ quan chức năng chấp thuận.
Trên đây là Điều kiện tách thửa, hợp thửa, hạn mức đất ở tại Hải Phòng. Ninh Bình, Bắc Ninh. Nếu bạn còn thắc mắc liên quan đến vấn đề này. Hãy liên hệ với Luật Kỳ Vọng Việt để được tư vấn, hỗ trợ một cách chính xác nhất.
Trân trọng cảm ơn!
SDT: 0983.756.066
Trên đây là nội dung tổng hợp, phân tích quy định pháp luật trên cơ sở góc nhìn của Nhà tư vấn mang tính chất tham khảo, nội dung này không áp dụng cho bất kỳ trường hợp cụ thể nào trên thực tế mà Luật Kỳ Vọng Việt không chịu trách nhiệm với việc áp dụng của người đọc trên cơ sở các nội dung trên mà không thông qua tham vấn chuyên môn từ Luật sư. Bạn đọc vui lòng liên hệ để được tư vấn chính xác cho trường hợp mình đang quan tâm. Trân trọng!
- Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai sau ngày 1/7/2025 của Tòa án nhân dân
- Thành lập Công ty xây dựng có vốn đầu tư nước ngoài
- Thành lập Công ty dịch vụ nghiên cứu thị trường có vốn nước ngoài
- Nhà đầu tư Hàn Quốc có được kinh doanh dịch vụ spa tại Việt Nam?
- Thai nhi trong bụng mẹ có được hưởng di sản thừa kế không?
