Tiền sử dụng đất giao sai thẩm quyền sử dụng ổn định từ ngày 01/7/2004 khi cấp sổ lần đầu

Sau ngày 01/7/2004, hệ thống pháp luật đất đai bước vào giai đoạn hoàn thiện. Với nhiều quy định siết chặt quản lý. Đặc biệt là trong việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Tuy vậy, thực tế quản lý ở nhiều địa phương vẫn tồn tại tình trạng đất được giao, cho thuê không đúng thẩm quyền. Nhưng người dân đã sử dụng ổn định. Khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, nhóm đối tượng này đứng trước yêu cầu phải nộp tiền sử dụng đất theo tỷ lệ và cơ chế khác nhau tùy từng giai đoạn sử dụng. Vậy tiền sử dụng đất của từng đối tượng được pháp luật quy định như thế nào?

Bài viết dưới đây Luật Kỳ Vọng Việt sẽ tổng hợp về vấn đề này theo quy định mới nhất năm 2025.

1. Đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất giao không đúng thẩm quyền là gì?

Căn cứ pháp lý: Điều 140 Luật Đất đai 2024

Theo quy định, đất được giao không đúng thẩm quyền. Được hiểu là một trong những trường hợp sau:

Đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân. (Theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm được giao).
Đất sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định của pháp luật.

Việc đăng ký cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” (sau đây gọi tắt là GCN) đối với đất giao không đúng thẩm quyền là việc người sử dụng đất đăng ký cấp GCN lần đầu đối với đất không giao đúng thẩm quyền theo các trường hợp quy định.

2. Các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất được giao sai thẩm quyền

Căn cứ pháp lý:

Khoản 3, 6 Điều 138, Điều 140, Khoản 1 Điều 252 Luật Đất đai 2024
Khoản 2 Điều 22 Nghị định 151/2025/NĐ-CP

Việc cấp GCN đối với đất được giao không đúng thẩm quyền được thực hiện theo các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 đến nay được xác nhận không có tranh chấp. Thì được cấp GCN với diện tích đất đã được giao theo quy định.

Trường hợp 2:

Đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004. Mà được xác nhận không có tranh chấp. Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện (Các đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp vẫn được tiếp tục sử dụng quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc quy hoạch được lập theo quy định)/quy hoạch chung/phân khu/xây dựng/nông thôn: Được cấp GCN theo quy định.

Các trường hợp khác như:

Trường hợp 3:

Đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014. Mà được xác nhận không có tranh chấp. Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/phân khu/xây dựng/nông thôn:

Được cấp GCN như sau:

Với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống. Nếu diện tích thửa đất bằng/lớn hơn hạn mức giao đất theo quy định. Diện tích đất ở được cấp GCN bằng hạn mức giao đất ở.
Với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống. Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở theo quy định. Diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó.
Phần diện tích còn lại (nếu có) sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định. Được công nhận theo hiện trạng sử dụng đất.

Trường hợp 4:

Với đất được giao từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024. Mà được xác nhận không có tranh chấp. Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất. Hạn mức đất cấp GCN được xác định theo quy định.

Trường hợp 5:

Với trường hợp đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2014 trở về sau (trừ trường hợp 4 như ở trên) thì Nhà nước không cấp GCN.

3. Tiền sử dụng đất phải nộp trong Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 mà không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

Căn cứ pháp lý: Khoản 3 Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

Theo quy định, đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014. Mà được xác nhận không có tranh chấp. Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/phân khu/xây dựng/nông thôn. Thì việc nộp tiền sử dụng đất khi được cấp GCN lần đầu đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống. Nếu diện tích thửa đất bằng/lớn hơn hạn mức giao đất theo quy định. Việc tính tiền sử dụng đất được chia ra các trường hợp sau:

Nếu không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, tiền sử dụng đất được tính như sau:
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận là đất ở x Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất x 70%
Nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền để được sử dụng đất theo quy định: Không phải nộp tiền sử dụng đất.

Nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất nhưng mức thu đã nộp để được sử dụng đất thấp hơn mức thu theo quy định tại thời điểm nộp tiền:

Tiền sử dụng đất =

Số tiền đã nộp

(được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đất đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền)

+ Tiền sử dụng đất của phần diện tích đất còn lại

(số tiền này được tính theo quy định theo chính sách và giá đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ)

4. Tiền sử dụng đất phải nộp trong Trường hợp đất giao sai thẩm quyền từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024 mà không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

Căn cứ pháp lý: Khoản 4 Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

Theo quy định, với đất được giao từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024. Mà được xác nhận không có tranh chấp. Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất. Thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

Tiền sử dụng đất = 100% x Tiền sử dụng đất (đối với diện tích đất ở được cấp Giấy chứng nhận tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo giá đất ở theo Bảng giá đất theo quy định)

Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định: Người sử dụng đất được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp. Nhưng mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.

5. Trường hợp đất đã giao, cho thuê sai thẩm quyền từ ngày 01/7/2014 trở về sau

Căn cứ pháp lý: Khoản 5 Điều 140 Luật Đất đai 2024

Với trường hợp đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2014 trở về sau (trừ trường hợp 4 như ở trên) thì Nhà nước không cấp GCN. Như vậy, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất trong trường hợp này.

Kết luận

Đối với các trường hợp sử dụng đất giao sai thẩm quyền từ sau ngày 01/7/2004. Thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu không chỉ là thủ tục bắt buộc. Đây còn là “cửa ngõ” để hợp thức hóa quyền sử dụng đất. Nếu người dân không nắm rõ quy định, nguy cơ bị từ chối cấp sổ, phát sinh tranh chấp hoặc mất cơ hội chuyển nhượng, thế chấp là rất lớn. Ngược lại, việc thực hiện đúng và đầy đủ sẽ giúp bảo toàn giá trị tài sản. Đồng thời mở ra cơ hội khai thác đất đai hợp pháp và ổn định lâu dài.

Trên đây là Tiền sử dụng đất giao sai thẩm quyền sử dụng ổn định từ ngày 01/7/2004 khi cấp sổ lần đầu. Nếu bạn còn thắc mắc liên quan đến vấn đề này. Hãy liên hệ với Luật Kỳ Vọng Việt để được tư vấn, hỗ trợ một cách chính xác nhất.

Trân trọng cảm ơn!

Zalo: 090.225.5492