Tiền sử dụng đất giao sai thẩm quyền sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 khi cấp sổ lần đầu

Trước ngày 15/10/1993 – mốc thời gian Luật Đất đai 1993 bắt đầu có hiệu lực. Rất nhiều hộ gia đình, cá nhân đã được giao đất hoặc tự khai hoang. Sau đó sử dụng ổn định lâu dài nhưng không có quyết định giao đất đúng thẩm quyền. Khi tiến hành đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) lần đầu, nhóm đối tượng này thường băn khoăn về nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Đặc biệt là tiền sử dụng đất. Pháp luật hiện hành đã có cơ chế riêng để công nhận quyền lợi cho người sử dụng đất từ giai đoạn này. Đồng thời quy định rõ cách tính tiền sử dụng đất nhằm bảo đảm sự công bằng và hợp lý.

Bài viết dưới đây Luật Kỳ Vọng Việt sẽ tổng hợp về vấn đề này theo quy định mới nhất năm 2025.

1. Đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất giao không đúng thẩm quyền là gì?

Căn cứ pháp lý: Điều 140 Luật Đất đai 2024

Theo quy định, đất được giao không đúng thẩm quyền. Được hiểu là một trong những trường hợp sau:

Đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân. (Theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm được giao).
Đất sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định của pháp luật.

Vậy thì việc đăng ký cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” (sau đây gọi tắt là GCN) đối với đất giao không đúng thẩm quyền là việc người sử dụng đất đăng ký cấp GCN lần đầu đối với đất không giao đúng thẩm quyền, theo các trường hợp quy định.

2. Các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất được giao không đúng thẩm quyền

Căn cứ pháp lý:

Khoản 3, 6 Điều 138, Điều 140, Khoản 1 Điều 252 Luật Đất đai 2024
Khoản 2 Điều 22 Nghị định 151/2025/NĐ-CP

Việc cấp GCN đối với đất được giao không đúng thẩm quyền được thực hiện theo các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 đến nay được xác nhận không có tranh chấp. Thì được cấp GCN với diện tích đất đã được giao theo quy định.

Trường hợp 2:

Đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004. Mà được xác nhận không có tranh chấp. Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện (Các đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp vẫn được tiếp tục sử dụng quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc quy hoạch được lập theo quy định)/quy hoạch chung/phân khu/xây dựng/nông thôn: Được cấp GCN theo quy định.

Các trường hợp khác như:

Trường hợp 3:

Đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014. Mà được xác nhận không có tranh chấp. Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/phân khu/xây dựng/nông thôn:

Được cấp GCN như sau:

Với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống. Nếu diện tích thửa đất bằng/lớn hơn hạn mức giao đất theo quy định. Diện tích đất ở được cấp GCN bằng hạn mức giao đất ở.
Với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống. Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở theo quy định. Diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó.
Phần diện tích còn lại (nếu có) sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định. Được công nhận theo hiện trạng sử dụng đất.

Trường hợp 4:

Với đất được giao từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024. Mà được xác nhận không có tranh chấp. Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất. Hạn mức đất cấp GCN được xác định theo quy định.

Trường hợp 5:

Với trường hợp đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2014 trở về sau (trừ trường hợp 4 như ở trên) thì Nhà nước không cấp GCN.

3. Tiền sử dụng đất phải nộp trong Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 mà không có tranh chấp

Căn cứ pháp lý:

Khoản 5 Điều 141, Điều 138 Luật Đất đai 2024
Khoản 2 Điều 10, Khoản 1 Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

Theo quy định, đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 mà đến nay được xác nhận không có tranh chấp. Thì việc nộp tiền sử dụng đất khi được cấp GCN lần đầu như sau:

a. Trường hợp cấp GCN đối với diện tích đất đã được giao. Nằm trong hạn mức công nhận đất ở theo quy định. Đối với thửa đất được hình thành trước ngày 18/12/1980. Và thửa đất được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993. Được xác nhận là đất không có tranh chấp. Thì việc nộp tiền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống. Nếu diện tích thửa đất bằng/lớn hơn hạn mức công nhận đất ở theo quy định. Không phải nộp tiền sử dụng đất.
Với diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống. Nếu diện tích lớn hơn hạn mức công nhận đất ở theo quy định:
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất vượt hạn mức được công nhận đất ở x Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất x 40%

Với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống. Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở theo quy định. Không phải nộp tiền sử dụng đất.

Và các trường hợp như:

Với với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ. Phải nộp tiền sử dụng đất. Áp dụng theo hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
Với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo các trường hợp trên. Nộp tiền sử dụng đất như sau:
– Nếu hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Phải nộp tiền sử dụng đất. Áp dụng theo hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
– Nếu hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp. Không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Nếu hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp. Nhưng người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp. Mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất theo quy định:
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất của loại đất được công nhận x Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất x 50%

b. Trường hợp được cấp Giấy chứng nhận đối với đất đã được giao vượt hạn mức được công nhận đất ở theo quy định. Đối với thửa đất được hình thành trước ngày 18/12/1980. Và thửa đất được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993. Phần diện tích đất có hiện trạng là đất nông nghiệp được công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp. Việc nộp tiền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định. Không phải nộp tiền sử dụng đất.
Các trường hợp còn lại:
– Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 được cấp GCN:
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất vượt hạn mức được công nhận đất ở x Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất x 40%
– Đối với phần diện tích đất có hiện trạng là đất nông nghiệp. Người sử dụng đất đề nghị được công nhận được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp:
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất của loại đất được công nhận x Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất x 50%

Kết luận

Đối với đất được giao không đúng thẩm quyền sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993. Người dân sẽ được Nhà nước công nhận quyền sử dụng nếu không có tranh chấp. Nghĩa vụ tài chính cũng được tính ưu tiên. Quy định này phản ánh chính sách nhân văn. Vừa bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân đã gắn bó với đất đai từ sớm. Vừa bảo đảm cho ngân sách Nhà nước. Do đó, nắm rõ quy định và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ sẽ giúp quá trình xin cấp GCN lần đầu diễn ra nhanh chóng. Đồng thời đảm bảo minh bạch và ổn định lâu dài cho quyền lợi đất đai.

Trên đây là Tiền sử dụng đất giao sai thẩm quyền sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 khi cấp sổ lần đầu. Nếu bạn còn thắc mắc liên quan đến vấn đề này. Hãy liên hệ với Luật Kỳ Vọng Việt để được tư vấn, hỗ trợ một cách chính xác nhất.

Trân trọng cảm ơn!

Zalo: 090.225.5492