Ngăn chặn giao dịch đất đang tranh chấp

Trong quá trình giải quyết tranh chấp đối với tài sản là đất đai, các chủ thể có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. Một trong những biện pháp đó là yêu cầu cơ quan có thẩm quyền áp dụng biện pháp cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp (Ngăn chặn giao dịch đất đang tranh chấp). Vậy, biện pháp ngăn chặn này gồm những nội dung gì, mời các bạn theo dõi bài tư vấn dưới đây của Luật Kỳ Vọng Việt nhé!

1. Khi nào được áp dụng biện pháp ngăn chặn đối với giao dịch đất đai đang tranh chấp?

Căn cứ Nghị quyết 02/2020/NQ-HĐTP, khi có một trong các căn cứ sau đây, đồng thời với việc nộp đơn khởi kiện thì cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền yêu cầu Tòa án có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời:

Do tình thế khẩn cấp, tức là cần được giải quyết ngay, không chậm trễ;
Cần bảo vệ ngay chứng cứ trong trường hợp nguồn chứng cứ đang bị tiêu hủy, có nguy cơ bị tiêu hủy hoặc sau này khó có thể thu thập được.

Do đó, khi có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp cho người khác và do tình thế khẩn cấp thì Tòa án có thể ra quyết định ngăn chặn tài sản.

Ngoài ra, Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền dừng lại việc yêu cầu cấp sổ đỏ trong trường hợp sau:

“Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất.”

2. Ai có quyền ngăn chặn giao dịch đất đang tranh chấp?

Căn cứ theo quy định tại Điều 111 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về quyền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời như sau:

“Trong quá trình giải quyết vụ án, đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự hoặc cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện vụ án quy định tại Điều 187 của Bộ luật này có quyền yêu cầu Tòa án đang giải quyết vụ án đó áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời quy định tại Điều 114 của Bộ luật này để tạm thời giải quyết yêu cầu cấp bách của đương sự, bảo vệ tính mạng, sức khỏe, tài sản, thu thập chứng cứ, bảo vệ chứng cứ, bảo toàn tình trạng hiện có tránh gây thiệt hại không thể khắc phục được, đảm bảo cho việc giải quyết vụ án hoặc việc thi hành án.”

Căn cứ theo quy định nêu trên, cơ quan có thẩm quyền ngăn chặn giao dịch nhà đất đó chính là Tòa án nhân dân đang thụ lý, giải quyết vụ án.

3. Thủ tục áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

Bước 1: Nộp đơn yêu cầu

Để yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, người yêu cầu phải viết một đơn gửi đến Tòa án có thẩm quyền xem xét vụ án tranh chấp.

Đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cần bao gồm các thông tin sau:

Thời gian viết đơn yêu cầu (ngày, tháng, năm);
Thông tin của người yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Tên, địa chỉ, số điện thoại, fax, địa chỉ email (nếu có).
Tóm tắt nội dung tranh chấp hoặc hành vi xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Lý do cần thiết phải áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Mô tả rõ biện pháp khẩn cấp tạm thời mà người yêu cầu muốn Tòa án áp dụng, và các yêu cầu cụ thể liên quan đến biện pháp đó.

Ngoài ra, tùy thuộc vào yêu cầu về việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, người yêu cầu cần cung cấp cho Tòa án các chứng cứ cần thiết để minh chứng cho sự cần thiết của việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đó.

Bước 2: Xử lý và quyết định áp dụng hoặc không áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

(1) Trường hợp Tòa án nhận được đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trước khi mở phiên tòa:

Thẩm phán phải ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trong thời hạn 03 ngày làm việc, tính từ ngày nhận đơn.
Quyết định này phải được Thẩm phán đưa ra ngay sau khi người yêu cầu hoàn thành biện pháp bảo đảm hoặc ngay sau khi đơn yêu cầu được nhận.
Trong trường hợp không chấp nhận yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, Thẩm phán phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do trong văn bản thông báo gửi đến người yêu cầu.

(2) Trường hợp Hội đồng xét xử tiếp nhận đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời tại phiên tòa:

Hội đồng xét xử phải ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời ngay sau khi người yêu cầu đã thực hiện xong biện pháp bảo đảm hoặc sau phiên tòa.
Trong trường hợp không chấp nhận yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, Hội đồng xét xử phải thông báo đến người yêu cầu ngay tại phòng xử án và ghi vào biên bản phiên tòa.

(3) Trường hợp nhận được đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đồng thời với đơn khởi kiện và chứng cứ kèm theo:

Thẩm phán phải xem xét và ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trong thời hạn 48 giờ, tính từ thời điểm nhận đơn yêu cầu.
Trong trường hợp không chấp nhận yêu cầu, Thẩm phán phải có thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do không chấp nhận đến người yêu cầu.

Ngoài ra, để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tránh phát sinh hậu quả do việc chậm nộp khai báo thuế, Tòa án sẽ không ban hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất đang đăng ký chuyển quyền sử dụng sau thời hạn 30 ngày mà người có đơn yêu cầu ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cung cấp được các giấy tờ xác định Tòa án đang thụ lý giải quyết tranh chấp đối với thửa đất là tài sản tranh chấp đang đăng ký chuyển quyền sử dụng.

Lưu ý khi thực hiện thủ tục ngăn chặn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Tòa án chỉ áp dụng biện pháp ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đơn yêu cầu của đương sự và xét thấy yêu cầu này thật sự cấp bách, cần thiết hoặc bên tranh chấp còn lại có hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế.
Yêu cầu áp dụng biện pháp ngăn chặn tạm thời phải nêu đầy đủ thông tin về thửa đất, thông tin về người sử dụng đất, và rõ ràng biện pháp khẩn cấp tạm thời cần áp dụng và căn cứ áp dụng biện pháp này.
Cần chuẩn bị một khoản tiền để nộp vào tài khoản đảm bảo theo yêu cầu của Tòa án nhằm đảm bảo việc bồi thường trong trường hợp yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của đương sự không có căn cứ gây thiệt hại cho người bị ngăn chặn.
Trường hợp yêu cầu ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng gây thiệt hại cho người bị ngăn chặn, người yêu cầu sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường cho người bị ngăn chặn.

Trên đây là nội dung tư vấn về Ngăn chặn giao dịch đất đang tranh chấp. Nếu bạn còn thắc mắc liên quan đến vấn đề này, hãy liên hệ với Luật Kỳ Vọng Việt để được tư vấn, hỗ trợ một cách chính xác nhất. Trân trọng cảm ơn!