Một số rủi ro khi mua đất không có Sổ năm 2024

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) là một trong những điều kiện bắt buộc có khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên hiện nay việc chuyển nhượng đất không có sổ đỏ vẫn diễn ra khá nhiều và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để nắm rõ hơn về những vấn đề này, mời các bạn theo dõi bài viết dưới đây của Luật Kỳ Vọng Việt!

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thế nào?

Căn cứ: Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai số 31/2024/QH15

Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

Điều kiện 1:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trừ các trường hợp sau:

Nhận thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư của nước ngoài nhận chuyển nhượng đối với dự án bất động sản
Hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận

Điều kiện 2:

Đất không có tranh chấp
Hoặc Tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật

Điều kiện 3:

Quyền sử dụng đất không bị kê biên
Quyền sử dụng đất áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự

Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất.

Điều kiện 5: Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) là một trong những điều kiện bắt buộc có khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trừ một số trường hợp đặc biệt được luật quy định).

2. Mua bán đất không có Sổ bị phạt như thế nào?

Căn cứ: Khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP

Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện bị phạt tiền với mức như sau:

(1) Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện

Nông thôn: 03 – 05 triệu đồng
Đô thị: 05 – 10 triệu đồng

(2) Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ từ hai điều kiện trở lên

Nông thôn: 05 – 10 triệu đồng
Đô thị: 10 – 20 triệu đồng

Lưu ý:

Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân, tối đa là 40 triệu đồng.

3. Một số rủi ro có thể gặp khi mua đất không có Sổ đỏ

Sổ đỏ là một trong những giấy tờ pháp lý quan trọng chứng minh quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức. Do đó, không chỉ bị xử phạt vi phạm, trường hợp mua đất không có Sổ đỏ có thể gặp phải những rủi ro sau:

(1) Không xác minh được nguồn gốc của đất

Nếu đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn trong quá trình xác minh chính xác nguồn gốc của đất. Người sử dụng đất sẽ không biết mảnh đất mình mua có đang thuộc quy hoạch hoặc có đang trong tình trạng bị lấn chiếm, tranh chấp hay không?

(2) Dễ xảy ra tranh chấp

Căn cứ: Khoản 8 Điều 11 Luật đất đai 2024

Hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai gồm: “Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền”

Theo quy định trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, việc chuyển nhượng không đúng quy định sẽ không tồn tại thông tin, giấy tờ biên nhận, hợp đồng công chứng … và các giấy tờ pháp lý khác được pháp luật công nhận, chứng thực nên rất khó khăn để xác minh giao dịch chuyển nhượng đã diễn ra,

(3) Không được thế chấp để vay tiền

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành khi có Sổ đỏ.

(4) Bị hạn chế quyền sử dụng đất:

Trường hợp mua phải đất không có Sổ đỏ sẽ bị hạn chế hoặc bị mất các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê…

(5) Khó được cấp phép xây dựng:

Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở yêu cầu phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Do đó, đất không có Sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đó…

(6) Bị thu hồi không được bồi thường

Nếu mảnh đất thuộc diện thu hồi để phục vụ việc thi công các dự án công cộng thì sẽ không được bồi thường như đất quy hoạch được ghi nhận trên Sổ đỏ.

Trên đây là nội dung tư vấn về Mua bán đất không có Sổ đỏ có bị phạt không? Nếu bạn còn thắc mắc liên quan đến vấn đề này, hãy liên hệ với Luật Kỳ Vọng Việt để được tư vấn, hỗ trợ một cách chính xác nhất. Trân trọng cảm ơn!

Zalo: 090.225.5492