Tình trạng lấn chiếm đất xảy ra rất phổ biến hiện nay, sau khi lấn chiếm đất thì người dân có được cấp sổ đỏ đối với diện tích đất này không, đây là câu hỏi mà rất nhiều người quan tâm. Luật sư của Elpis Law xin tư vấn về vấn đề này như sau:
Căn cứ Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai những trường hợp đất lấn chiếm được cấp sổ đỏ bao gồm:
1. Căn cứ theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP người đang sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ theo quy định sau:
– Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất.
– Nếu đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì được cấp Sổ đỏ.
2. Căn cứ theo quy định tại điểm a và điểm c Khoản 2 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP người đang sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ:
– Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp thì xử lý như sau:
+ Trường hợp đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao cho Ban quản lý rừng quản lý, sử dụng đất. Người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Ban quản lý rừng xem xét giao khoán bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
+ Trường hợp không có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được cấp Sổ đỏ.
– Trường hợp lấn, chiếm đất đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất nếu sử dụng ổn định và không tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ.
Lưu ý:
Trường hợp lấn, chiếm đất kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014, đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và hiện nay diện tích đất này vẫn được xác định giao cho nông trường, lâm trường quản lý, sử dụng thì sẽ bị thu hồi.
Người đang sử dụng đất ổn định theo quy định tại điểm a và điểm c Khoản 2 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ
3. Căn cứ theo quy định tại điểm b Khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP người sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ.
Cụ thể:
Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng mà không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích quốc phòng an ninh và phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người sử dụng đất ổn định, không tranh chấp thì được cấp sổ đỏ.
Các khoản tiền phải nộp khi làm sổ đỏ
Không giống các trường hợp khác, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lấn chiếm phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ. Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lấn chiếm mà được cấp hoặc xem xét cấp sổ đỏ phải nộp các khoản tiền như: Lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ đỏ.
Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích x Giá 1m2 tại bảng giá đất)
Trong các khoản tiền khi làm sổ đỏ thì lệ phí cấp sổ đỏ là ít nhất, tùy từng tỉnh mà có mức thu khác nhau vì lệ phí cấp sổ đỏ do HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.
Trong đó, khoản tiền phải nộp nhiều nhất khi làm sổ đỏ là tiền sử dụng đất. Tùy thuộc vào từng trường hợp (có hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, nguồn gốc, vị trí, diện tích thửa đất,…) mà có tiền phải nộp khác nhau.
Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lấn chiếm, mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013.
Trường hợp này được chia làm 2 giai đoạn với các mức đóng tiền sử dụng khác nhau:
Giai đoạn 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993.
Theo khoản 2 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm như lấn, chiếm,….nhưng nay nếu được cấp sổ đỏ thì phải:
Nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.
Nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất cụ thể.
Giai đoạn 2: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014.
Theo khoản 2 Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất là đất lấn, chiếm…nhưng nay nếu được cấp sổ đỏ là đất ở thì phải:
– Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở.
– Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có), phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể.
Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc vi phạm pháp luật từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014
Theo Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi khoản 4 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP) tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc vi phạm pháp luật đất đai như lấn, chiếm… được tính như sau:
– Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể.
– Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.
Như vậy, nếu thuộc 3 trường hợp nói trên người sử dụng đất lấn chiếm sẽ được cấp sổ đỏ. Tuy điều kiện cấp sổ đỏ cho đất lấn chiếm quy định khá chặt chẽ nhưng với lợi ích có được sau khi được cấp sổ đỏ thì hộ gia đình, cá nhân nên tìm hiểu kỹ các quy định trên và yêu cầu cấp sổ đỏ nếu đủ điều kiện.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn, trường hợp quý khách hàng có khó khăn, thắc mắc hay có nhu cầu Luật sư tư vấn, vui lòng liên hệ tới hotline 1900 633 298 để được LUẬT SƯ của Luật Elpis Law tư vấn chi tiết miễn phí. Xin cảm ơn./
