Án lệ 04/2016 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những án lệ quan trọng, đóng vai trò định hướng trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến giao dịch đất đai tại Việt Nam.
Trong phạm vi bài viết này, Luật Kỳ Vọng Việt sẽ làm rõ vấn đề Án lệ 04/2016: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dựa trên các quy định hiện hành của pháp luật.
📌1. Nguồn của án lệ
Quyết định giám đốc thẩm số 04/2010/QĐ-HĐTP ngày 03-3-2010 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tại thành phố Hà Nội giữa nguyên đơn là bà Kiều Thị Tý, ông Chu Văn Tiến với bị đơn là ông Lê Văn Ngự.
📌2. Đương sự
– Nguyên đơn: Bà Kiều Thị Tý và ông Chu Văn Tiến.
– Bị đơn: Ông Lê Văn Ngự
– Người có nghĩa vụ và quyền lợi liên quan: Bà Lê Thị Quý, bà Trần Thị Phấn, anh Lê Văn Tám, chị Lê Thị Tường, anh Lê Đức Lợi, chị Lê Thị Đường, anh Lê Mạnh Hải, chị Lê Thị Nhâm.
📌3. Tài sản tranh chấp
Nhà đất có diện tích 23,4m2 tại số 39, đường Xuân La, phường Xuân La, quận Tây Hồ
📌4. Nội dung vụ việc
– Năm 1996, vợ chồng ông Tiến và bà Tý mua 2 căn nhà khoảng 160m2 của gia đình ông Ngự tại xã Xuân La, huyện Từ Liêm (nay là phường Xuân La, quận Tây Hồ). Nhưng sau đó không thực hiện được do các thủ tục theo quy định của pháp luật. Sau khi mua, bà Tý đã phá cả hai căn nhà trên để xây mới lại như hiện nay, trong khi đó gia đình ông Ngự, bà Phấn vẫn ở trên diện tích đất còn lại, liền kề với nhà ông Tiến, bà Tý.
Cuối năm 2005, khi bà Tý đề nghị làm thủ tục xin cấp giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thì gia đình ông Ngự tranh chấp cho rằng bà Tý còn nợ 3,4 cây vàng và chỉ bán diện tích nhà đất phía trong, còn diện tích nhà đất 21m2 giáp mặt đường Xuân La vẫn là nhà đất của gia đình ông.
📌5. Nhận định của Tòa án
(a). Tòa án sơ thẩm:
– Xác định, diện tích 23,4m2 giáp đường Xuân La-Xuân Đỉnh nằm trong diện tích đất mà ông Ngự đã thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng bà Tý, đồng thời xác định vợ chồng bà Tý đã thanh toán đủ 110 cây vàng theo hợp đồng và đã nhận nhà đất.
– Gia đình ông Lê Văn Ngự, bà Trần Thị Phấn, bà Lê Thị Quý (người thuê nhà) và các con ông Lê Văn Ngự phải trả lại toàn bộ diện tích nhà đất 23,4m2 tại số 39, đường Xuân La, phường Xuân La, quận Tây Hồ cho gia đình bà Tý, ông Tiến (do bà Tý đại diện).
– Bà Tý phải thanh toán cho gia đình ông Ngự số tiền là 13.759.000 đồng giá trị xây dựng, cải tạo tại diện tích 23,4m2; bà Tý được sở hữu vật liệu công sức ở diện tích này.
– Bà Tý được chủ động mở lối ra vào diện tích nhà đất phía trong và được xây bịt lối đi phía sau sang đất nhà ông Ngự, bà Phấn.
(b) Tòa án phúc thẩm:
– Chấp nhận yêu cầu đòi lại nhà, đất có diện tích 23,4m2 tại số 39 đường Xuân La của vợ chồng bà Kiều Thị Tý và ông Chu Văn Tiến đối với vợ chồng ông Lê Văn Ngự, bà Trần Thị Phấn.
– Ông Ngự, bà Phấn cùng các con của ông Ngự và bà Phấn gồm các anh: Lê Đức Lợi, Lê Văn Tám, Lê Mạnh Hải và các chị: Lê Thị Đường, Lê Thị Tường, Lê Thị Nhâm và bà Lê Thị Quý (người thuê nhà của ông Ngự) phải trả lại toàn bộ diện tích nhà, đất là 23,4m2 tại số 39 đường Xuân La, phường Xuân La, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội cho vợ chồng bà Kiều Thị Tý, ông Chu Văn Tiến (do bà Tý làm đại diện).
– Về giá trị xây dựng, cải tạo tại diện tích 23,4m2 là 13.759.000 đồng, vợ chồng ông Lê Văn Ngự, bà Trần Thị Phấn phải tự chịu. Vợ chồng ông Ngự, bà Phấn phải phá dỡ phần xây dựng, cải tạo tại diện tích trên để trả lại nguyên trạng cho vợ chồng bà Tý, ông Tiến. Chi phí phá dỡ do vợ chồng ông Ngự, bà Phấn phải chịu.
– Bà Tý được quyền chủ động mở lối ra vào diện tích nhà, đất phía trong và được xây bịt lối đi phía sau sang nhà, đất của vợ chồng ông Ngự, bà Phấn.
(c) Giám đốc thẩm:
– Xác định Kháng nghị số 63/QĐ-KNGĐT-V5 ngày 14-5-2009 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao cho rằng, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định sai quan hệ pháp luật có tranh chấp và cần phải hủy cả hai bản án nêu trên để xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm là chưa chính xác và không cần thiết.
– Có cơ sở xác định bà Phấn biết có việc chuyển nhượng nhà, đất giữa ông Ngự với vợ chồng ông Tiến và bà Tý, bà Phấn đã đồng ý, cùng thực hiện nên việc bà Phấn khiếu nại cho rằng ông Ngự chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng bà Tý bà không biết là không có căn cứ.
– Có cơ sở khẳng định giá mua bán nhà là 110 cây vàng, ông Ngự, bà Phấn nhận đủ tiền.
– Xác định thửa đất mà hai bên thỏa thuận chuyển nhượng là từ mép đường Xuân La – Xuân Đỉnh vào hết khổ đất bao gồm cả diện tích đất có tranh chấp.
– Tòa án các cấp xác định, diện tích 23,4m2 giáp đường Xuân La – Xuân Đỉnh nằm trong diện tích đất mà ông Ngự đã thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng bà Tý, đồng thời xác định vợ chồng bà Tý đã thanh toán đủ 110 cây vàng theo hợp đồng và đã nhận nhà đất, từ đó, buộc gia đình ông Ngự phải trả lại toàn bộ diện tích nhà, đất 23,4m2 tại số 39 đường Xuân La, phường Xuân La, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội cho vợ chồng bà Kiều Thị Tý và ông Chu Văn Tiến là có căn cứ.
📌6. Nội dung án lệ
– Về hợp đồng mua bán nhà, đất ngày 26-4-1996:
+ Việc chuyển nhượng nhà, đất diễn ra từ năm 1996.
+ Ông Ngự chuyển nhượng nhà, đất cho vợ chồng ông Tiến, bà Tý.
+ Sau khi trả đủ tiền, ông Tiến, bà Tý nhận nhà, sửa chữa và sử dụng ổn định.
+ Gia đình ông Ngự vẫn sinh sống trên phần đất liền kề.
+ Các con của ông Ngự khai rằng sau khi bán nhà, ông bà đã chia vàng cho các con.
+ Ông Ngự viết giấy cam kết mượn lại nhà đất đã sang nhượng để ở tạm khi xây nhà mới.
+ Ông Ngự thực tế đã sử dụng phần đất đó.
+ Điều này có cơ sở xác định bà Phấn biết và đồng ý với việc chuyển nhượng.
+ Khiếu nại của bà Phấn rằng không biết việc chuyển nhượng là không có căn cứ.
📌7. Kết luận
– Án lệ 04/2016/AL áp dụng khi hợp đồng chuyển nhượng đất chung vợ chồng chỉ có chữ ký một bên.
– Hợp đồng có hiệu lực nếu đủ các căn cứ sau đây:
+ Bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận;
+ Người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất;
+ Bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai;
+ Người không ký tên trong hợp đồng biết mà không phản đối.
Trân trọng cảm ơn!
Zalo: 090.225.5492
Xem thêm:
- Quy định về lối đi chung năm 2025 theo Luật Đất đai
- Các trường hợp không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
- Quy định của pháp luật về tuyên bố mất tích, tuyên bố chết đối với một người
- Giá trị của “Mẫu sổ đỏ cũ” và việc chuyển đổi sang mẫu “Sổ đỏ mới”
