Quy định về phạt cọc trong hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất

Trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng đặt cọc là bước đệm quan trọng nhằm bảo đảm cam kết giữa các bên trước khi ký kết hợp đồng chính thức. Tuy nhiên, không ít trường hợp sau khi đặt cọc, một bên vi phạm nghĩa vụ khiến giao dịch không thể tiếp tục, kéo theo hệ quả về xử lý tài sản đặt cọc và phạt cọc. Pháp luật hiện hành quy định như thế nào về phạt cọc? Có những trường hợp nào được miễn trách nhiệm phạt cọc?

Trong bài viết dưới đây, Luật Kỳ Vọng Việt sẽ phân tích cụ thể các quy định liên quan đến việc phạt cọc, cũng như làm rõ những trường hợp ngoại lệ trong hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1. Đặt cọc là gì?

Căn cứ: Khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015

✅ “Đặt cọc” là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Xử lý tài sản đặt cọc

Căn cứ: Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015

🔸 Nếu hợp đồng được giao kết và thực hiện thì tài sản đặt cọc:

Được trả lại cho bên đặt cọc, hoặc
Được trừ vào nghĩa vụ trả tiền.

🔸 Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết/thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc:

Thuộc về bên nhận đặt cọc.

🔸 Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết/thực hiện hợp đồng thì phải:

Trả lại tài sản đặt cọc, và
Bồi thường thêm khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.

📌 Phạt cọc: Khi một trong các bên vi phạm thỏa thuận, không thực hiện được công việc như đã thống nhất → bên vi phạm sẽ chịu một khoản phạt vi phạm (có thể gấp nhiều lần số tiền đã đặt cọc).

3. Các trường hợp không bị phạt cọc trong Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

🔹 Trường hợp 1: Hai bên đã thực hiện đúng hợp đồng theo thỏa thuận

Ví dụ: A và B đặt cọc 100 triệu, sau đó ký hợp đồng chính thức, thanh toán và bàn giao đúng thời hạn.

→ ✅ Không phát sinh phạt cọc vì đã thực hiện đúng cam kết.

🔹 Trường hợp 2: Hai bên tự nguyện chấm dứt hợp đồng và không yêu cầu phạt

→ ✅ Không áp dụng phạt cọc, giải quyết theo thỏa thuận.

🔹 Trường hợp 3: Hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu

Căn cứ: Điều 123 – 128, Điều 408 Bộ luật dân sự 2015

Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều cấm, trái đạo đức của xã hội.
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do giả tạo.
Hợp đồng đặt cọc do vô hiệu do người xác lập chưa thành niên, hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc không có năng lực hành vi dân sự.
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị nhầm lẫn .
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị đe dọa, lừa dối, cưỡng ép.
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.
Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thực hiện được.

→ ✅ Tất cả các trường hợp trên không áp dụng phạt cọc, và các bên phải hoàn trả những gì đã nhận.

🔹 Trường hợp 4: Vi phạm do sự kiện bất khả kháng

Căn cứ: Điều 156 Bộ luật dân sự 2015

Ví dụ: đất bị chính quyền thu hồi ngay sau khi ký hợp đồng mà hai bên không biết.

→ ✅ Không áp dụng phạt cọc vì đây là sự kiện khách quan không thể lường trước.

4. Mức phạt cọc tối đa khi ký Hợp đồng đặt cọc hiện nay

📌 Hiện nay, chưa có quy định cụ thể về mức phạt cọc tối đa khi ký hợp đồng đặt cọc.

📜 Tại khoản 2 Điều 328 BLDS 2015 quy định:

“Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
“Thỏa thuận khác” ở đây được hiểu là các bên có thể thỏa thuận mức phạt cọc khác với quy tắc “một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc”.

→ ✅ Từ đó, có thể hiểu các bên có thể thỏa thuận về việc phạt cọc gấp nhiều lần giá trị tài sản đặt và không bị giới hạn, miễn sao các bên cảm thấy có sự bảo đảm cho sự giao kết và thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc.

Kết luận

Phạt cọc là một cơ chế quan trọng nhằm ràng buộc trách nhiệm và bảo đảm việc thực hiện hợp đồng trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặc dù pháp luật không giới hạn mức phạt cọc, nhưng việc thỏa thuận giữa các bên cần đảm bảo tính hợp lý, minh bạch và phù hợp với quy định pháp luật. Để tránh tranh chấp phát sinh, các bên cần cẩn trọng trong việc lập và thực hiện hợp đồng đặt cọc, đồng thời nắm rõ các quy định pháp luật hiện hành để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Trên đây là nội dung tư vấn về việc Quy định về phạt cọc trong hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu bạn còn thắc mắc liên quan đến vấn đề này, hãy liên hệ với Luật Kỳ Vọng Việt để được tư vấn, hỗ trợ một cách chính xác nhất.

Trân trọng cảm ơn!

Zalo: 090.225.5492

Xem thêm: