Trong xã hội, rất nhiều trường hợp người dân mua bán đất không công chứng, chứng thực (giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất), hai bên lập giấy mua bán viết tay và giao tiền mặt, hợp đồng giao dịch không thực hiện qua tổ chức hành nghề công chứng hoặc không qua chứng thực tại Ủy ban nhân dân. Nhiều tranh chấp đã phát sinh dẫn tới hoàn cảnh bên nhận chuyển nhượng không đăng ký được quyền sử dụng đất và cũng không đòi lại được tiền đã giao cho bên chuyển nhượng, điển hình như:
– Khi bên nhận chuyển nhượng đi làm thủ tục để đăng ký quyền sử dụng đất thì được cơ quan nhà nước yêu cầu phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực, tuy nhiên, bên chuyển nhượng sau khi nhận được tiền thì không hợp tác để lập lại hợp đồng này.
– Sau một thời gian giá trị đất tăng cao, bên nhận chuyển nhượng cũng chưa làm thủ tục để đăng ký quyền sử dụng thì bên chuyển nhượng quay lại yêu cầu bên nhận chuyển nhượng trả lại thửa đất.
…v…v…..
Vậy, khi vướng phải hoàn cảnh này thì bên nhận chuyển nhượng cần làm gì để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình?
Hình thức của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Theo quy định của pháp luật thì các loại giao dịch liên quan tới bất động sản (bao gồm cả giao dịch chuyển nhượng) đều phải lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Do đó, nếu các bên giao kết hợp đồng bằng giấy viết tay (mua bán đất không công chứng, chứng thực) không đảm bảo quy định về hình thức thì khi làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu sẽ không được chấp nhận. Ngoài ra, hợp đồng có khả năng sẽ bị vô hiệu, bên nhận chuyển nhượng phải trả lại quyền sử dụng đất cho bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng trả lại cho bên nhận chuyển nhượng đúng số tiền đã nhận.
Tuy nhiên, người nhận chuyển nhượng vẫn có thể bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của mình trong trường hợp sau:
Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự có quy định:
“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
……..
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Trong trường hợp bên chuyển nhượng đã nhận ít nhất 2/3 số tiền các bên thỏa thuận trong giao dịch thì bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân công nhận hiệu lực của giao dịch thông qua hợp đồng viết tay giữa hai bên. Sau khi có quyết định công nhận giao dịch của Tòa án, bên nhận chuyển nhượng có thể đi làm thủ tục để đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu đối với tài sản đã mua.
Nội dung tư vấn trên nhằm mục đích tuyên truyền pháp luật, nghiên cứu khoa học. Các trích dẫn có thể hết hiệu lực ở thời điểm Quý Khách xem bài viết này. Quý Khách vui lòng liên hệ với chúng tôi qua hotline 1900 633 298 để được tư vấn miễn phí và được hỗ trợ một cách chính xác nhất. Trân trọng cảm ơn!
Xem thêm: Mua bán đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý không
