Chuyển nhượng đất thường được người dân coi là giao dịch mua bán, sang tên đất đai. Việc chuyển nhượng đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sau đây gọi là “sổ đỏ”) là một thực trạng diễn ra vô cùng phổ biến. Giao dịch này sẽ tiềm ẩn những rủi ro gì? Trong bài viết này, Luật sư của Luật Kỳ Vọng Việt sẽ trả lời một cách rõ ràng và dễ hiểu nhất.
1. Mua bán đất có bắt buộc phải có sổ đỏ?
Bản chất của việc “mua bán đất” là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” do đất thuộc sở hữu toàn dân dưới sự quản lý chung của Nhà nước. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trừ 02 trường hợp sau:
+ Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế (Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013);
+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013)
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, trừ các 02 trường hợp đặc biệt, khi mua bán đất bắt buộc phải có sổ đỏ.
2. Thực trạng mua bán đất chưa có sổ đỏ
Mua bán đất chưa có sổ đỏ vẫn diễn ra khá phổ biến hiện nay. Thông thường, những mảnh đất không có sổ đỏ được bán với giá khá rẻ, vừa túi tiền với đa số những người lao động thu nhập thấp. Với giá chỉ bằng 50 hoặc 70% giá thị trường, việc mua bán đất không sổ đỏ đã khiến không ít người mắc kẹt khi đất bị thu hồi hoặc xảy ra tranh chấp.
3. Rủi ro khi mua bán đất chưa có sổ đỏ
Khi mua bán đất không có sổ đỏ, các bên giao dịch sẽ phải đối mặt với những rủi ro sau:
Không xác minh được chính xác nguồn gốc của đất, dễ xảy ra tranh chấp
- Khi mua đất không có sổ đỏ, sẽ gây khó khăn cho khâu xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó như thế nào. Người mua không biết rằng mảnh đất mình mua có đang nằm trong quy hoạch, trong tình trạng bị lấn chiếm, tranh chấp và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi…hay không.
- Đồng thời, do đất chưa có sổ đỏ nên việc mua bán chỉ có thể thực hiện bằng hình thức viết tay, không đảm bảo giá trị về mặt pháp lý. Theo quy định tại Khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Do vậy, khi không có sổ đỏ, các bên không thể làm đầy đủ các thủ tục luật định, dễ phát sinh tranh chấp dẫn đến hợp đồng mua bán vô hiệu.
Không được thế chấp đất để vay tiền
Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì một trong những điều kiện tiên quyết để được thế chấp quyền sử dụng đất là đất phải có sổ đỏ.
Khi bạn không có sổ đỏ, điều đó đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ không chấp nhận cho bạn thế chấp để vay tiền vì rủi ro mất trắng một khoản cho vay là rất lớn. Nên khi bạn cần thế chấp để vay một số vốn thì hầu như rất khó.
Khó khăn trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất
- Người mua phải đất không có sổ đỏ (thuộc trường hợp không được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất) sẽ bị hạn chế, thậm chí là bị mất các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê,…Điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp pháp.
- Đồng thời, do tính an toàn không cao và tiềm ẩn nhiều nguy cơ nên nếu muốn bán lại thì cũng rất khó, thậm chí khi tìm được khách hàng chấp nhận mua thì cũng xảy ra nhiều rắc rối. Bên cạnh đó, người bán không đầy đủ giấy tờ pháp lý sẽ bị người mua ép giá.
Khó được cấp phép xây dựng
Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở phải có “giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Vì vậy, đất không có sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đó.
Nếu bị thu hồi sẽ không được bồi thường
Nếu mảnh đất thuộc diện thu hồi để phục vụ việc thi công các dự án công cộng thì bạn sẽ không được bồi thường khoản tiền giống như đất quy hoạch, có sổ đỏ đầy đủ.
Nội dung tư vấn trên nhằm mục đích tuyên truyền pháp luật, nghiên cứu khoa học. Các trích dẫn có thể hết hiệu lực ở thời điểm Quý Khách xem bài viết này. Quý Khách vui lòng liên hệ với chúng tôi qua hotline 1900 633 298 để được tư vấn miễn phí và được hỗ trợ một cách chính xác nhất. Trân trọng cảm ơn!
