Rủi ro pháp lý khi “mua bán nhà đất” thông qua việc lập vi bằng

Hiện nay, việc mua bán nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng đang trở nên phổ biến. Đặc biệt trong các giao dịch không đủ điều kiện công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, nhiều người tham gia mua bán mà chưa hiểu rõ những rủi ro pháp lý tiềm ẩn. Vi bằng do Thừa phát lại lập không thể thay thế hợp đồng công chứng. Điều này dẫn đến nhiều hệ lụy pháp lý hay tranh chấp không đáng có. Sau đây, Luật Kỳ Vọng Việt sẽ làm rõ những rủi ro pháp lý khi mua bán nhà đất qua vi bằng.

1. Quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1. Điều kiện để chuyển nhượng đất:

Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện chuyển nhượng như sau:

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp: Người chuyển nhượng phải có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (ví dụ: Sổ đỏ, Sổ hồng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất).
Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết: Mảnh đất thực hiện việc chuyển nhượng phải không nằm trong tình trạng tranh chấp, hoặc nếu có tranh chấp thì đã được giải quyết theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết trọng tài có hiệu lực pháp luật.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên hay áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án: Đất phải không bị kê biên, cầm cố hoặc áp dụng bất kỳ biện pháp nào nhằm bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.
Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng: Thời hạn sử dụng đất (có thể là lâu dài hoặc có hạn) phải còn hiệu lực; đất đã hết hạn mà chưa được gia hạn thì không đủ điều kiện chuyển nhượng.
Đất không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời: Mảnh đất chuyển nhượng không được áp dụng các biện pháp khẩn cấp theo quy định của pháp luật, nhằm đảm bảo không có tình trạng bất ổn pháp lý phát sinh sau này.

1.2. Những trường hợp không được chuyển nhượng đất:

Trường hợp không được chuyển nhượng đất theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định:

Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng từ cá nhân, trừ khi chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch đã được phê duyệt.
Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong các khu vực này.
Các đối tượng không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nếu pháp luật không cho phép.

1.3. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất:

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất Đai 2024, Điều 502 Bộ Luật Dân sự 2015:

Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản được công chứng, chứng thực.

2. Quy định pháp luật về vi bằng

2.1. Vi bằng là gì:

Căn cứ pháp lý: Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.
Vi bằng chỉ có giá trị là bằng chứng ghi nhận một sự kiện, một hoạt động xảy ra mà không ghi nhận tính hợp pháp của sự kiện, hoạt động đó nên không xác minh được giá trị pháp lý của các sự kiện, hoạt động.

2.2. Giá trị pháp lý của vi bằng:

Căn cứ pháp lý: Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP

Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

3. Sử dụng vi bằng để “mua bán nhà đất”

3.1. Quy định của pháp luật đối với việc mua bán nhà đất bằng vi bằng:

Căn cứ Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập. Nhằm ghi nhận lại các sự kiện, hành vi pháp lý. Vi bằng có giá trị là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết tranh chấp dân sự, hành chính. Song, không phải trường hợp nào cũng có thể lập vi bằng.

Do vi bằng chỉ xác nhận có sự kiện giao dịch xảy ra trên thực tế và chỉ có giá trị là bằng chứng để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra mà không có giá trị pháp lý về việc xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Vì thế, khi “mua bán nhà đất” vi bằng sẽ không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Có nghĩa, việc nhận chuyển nhượng nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng sẽ không được.

Thừa phát lại lập vi bằng “mua bán nhà đất” có thể bị xử phạt từ 10 – 15 triệu đồng và bị tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 06 – 09 tháng. Do vậy, việc lập vi bằng để “mua bán nhà đất” là vi phạm quy định cấm của pháp luật. (Khoản 4 và khoản 8 Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP).

3.2. Trường hợp có thể lập vi bằng liên quan đến việc “mua bán nhà đất”:

Vi bằng ghi nhận sự kiện đặt cọc;
Vi bằng ghi nhận sự kiện giao nhận tiền;
Vi bằng ghi nhận sự kiện bàn giao nhà, đất.

3.3. Rủi ro pháp lý khi thực hiện “mua bán nhà đất” bằng vi bằng:

– Vi bằng không có giá trị pháp lý để xác lập giao dịch:

+ Vi bằng không có giá trị pháp lý để xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Luật Đất đai yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực. Trong khi vi bằng không đáp ứng được yêu cầu này.

+ Hậu quả: Giao dịch “mua bán nhà đất” bằng vi bằng có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức. Điều này dẫn đến việc bên mua không thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, gây khó khăn trong việc chứng minh quyền sở hữu.

– Nguy cơ tranh chấp và mất tài sản:

+ Bên bán có thể lợi dụng để bán nhà đất cho nhiều người khác. Dẫn đến tranh chấp phức tạp giữa các bên mua.

+ Một rủi ro phổ biến là tài sản đã được thế chấp tại ngân hàng mà bên mua không biết. Ví dụ, có trường hợp người mua nhà qua vi bằng. Sau đó phát hiện tài sản bị ngân hàng siết nợ, dẫn đến mất trắng số tiền đã bỏ ra.

+ Vi bằng không phải là căn cứ pháp lý đầy đủ để xác định quyền sở hữu. Việc giải quyết tranh chấp trở nên kéo dài và bất lợi cho bên mua.

– Vi phạm quy định của pháp luật:

+ Thừa phát lại không được phép lập vi bằng cho các giao dịch thuộc phạm vi công chứng, chứng thực. Bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

+ Việc lập vi bằng trong trường hợp này là hành vi VPPL có thể bị xử phạt hành chính. Vi bằng được lập trái quy định không có giá trị pháp lý, khiến giao dịch càng thêm rủi ro.

– Khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi:

Nếu xảy ra vấn đề pháp lý, bên mua khó có thể được bảo vệ quyền lợi trước cơ quan chức năng. Người mua vào thế bất lợi, đặc biệt khi giao dịch có giá trị lớn như “mua bán nhà đất”.

“Mua bán nhà đất” thông qua vi bằng tiềm ẩn nhiều hậu quả và rủi ro không đáng có. Đặc biệt là khi giao dịch đất không Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời “mua bán nhà đất” thông qua vi bằng sẽ không đủ điều kiện thực hiện các giao dịch.

Trên đây là nội dung tư vấn về Rủi ro pháp lý khi “mua bán nhà đất” thông qua việc lập vi bằng. Hãy liên hệ với Luật Kỳ Vọng Việt để được tư vấn, hỗ trợ một cách chính xác nhất.

Trân trọng cảm ơn!

Zalo: 090.225.5492