Chuyển nhượng đất đai (sang tên sổ đỏ) là một trong những thủ tục pháp lý quan trọng trong lĩnh vực đất đai được nhiều người dân quan tâm và đặt nhiều câu hỏi. Luật sư Elpis Law tư vấn và giải đáp vướng mắc về vấn đề trên như sau:
1. Điều kiện đất đưa vào chuyển nhượng
– Có Giấy chứng nhận;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Trình tự thủ tục chuyển nhượng đất ở
Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng
Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất.
Bước 2: Công chứng hồ sơ
Giấy tờ hai bên cần chuẩn bị công chứng bao gồm:
-
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng
- Hợp đồng chuyển nhượng
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Bản sao CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của các bên
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân)
- Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật
Bước 3: Nộp hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và tiến hành theo quy trình nếu đã đầy đủ.
Hồ sơ đầy đủ bao gồm:
-
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
- CMND/CCCD, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)
- Tờ khai đăng ký thuế
- Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)
Kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, thời gian thủ tục sang tên kéo dài 10 ngày làm việc.
Bộ hồ sơ sẽ được gửi đến cơ quan thuế và phòng Tài nguyên và Môi trường để xác định nghĩa vụ tài chính và tiến hành sang tên.
*Lưu ý:
Tình huống chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc, tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ.
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông báo cho chủ thửa đất ngay khi có thông từ cơ quan thuế để hoàn thành nghĩa vụ tài chính. (Chi tiết thuế & phí phải nộp xem phần dưới)
Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Thuế & lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Một chi phí khi sang tên đất đai gồm: Chi phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng, thuế thu nhập các nhân khi chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ sang tên quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau:
Lệ phí trước bạ (Bên mua chịu)
Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)
Tiền nộp nhà= (Diện tích nhà) x (Cấp nhà) x (Lệ phí)
Trong đó:
-
- Diện tích đất tính bằng m2
- Giá đất theo bảng giá
- Lệ phí = 0,5%
*KHÔNG phải nộp lệ phí trước bạ khi:
-
- Chuyển giao tài sản cho vợ chồng, con cái, cha mẹ.
- Nhà đất được đền bù hoặc mua bằng tiền đền bù.
- Nhà đất đã có Giấy chứng nhận chung hộ gia đình, khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình.
Thuế thu nhập cá nhân (Bên bán chịu)
Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp dụng phương pháp này)
Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).
* Miễn thuế thu nhập cá nhân:
1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
3. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn liên quan đến thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp quý khách hàng có khó khăn, thắc mắc hay có nhu cầu Luật sư tư vấn, vui lòng liên hệ tới hotline 1900 633 298 để được LUẬT SƯ của Elpis Law tư vấn chi tiết miễn phí. Xin cảm ơn./
