Trong quá trình thi công xây dựng nhà ở, đặc biệt là nhà phố, nhà liền kề, việc xây dựng ban công là một yếu tố thiết yếu về thẩm mỹ và công năng. Tuy nhiên, nếu ban công vượt khỏi khoảng không thửa đất của mình và lấn sang khoảng không của đất công cộng hoặc đất của người khác, thì việc này có là hành vi vi phạm không, và xử lý hành vi này sẽ thực hiện như thế nào?
Bài viết này Luật Kỳ Vọng Việt sẽ phân tích chi tiết các quy định về các hành vi vi phạm khi xây nhà có ban công vượt khỏi khoảng không thửa đất và các mức phạt tương ứng trong từng trường hợp.
1. Các biện pháp xử phạt và mức xử phạt
Căn cứ pháp lý:
- Điều 4, 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP
- Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP
1. Hành vi vi phạm
1.1. Hành vi lấn chiếm đất thuộc quyền sử dụng, quản lý của cá nhân, tổ chức khác hoặc đất công cộng
Xây dựng ban công, lan can hoặc bộ phận công trình khác vượt ra khỏi ranh giới thửa đất, xâm phạm khoảng không gian thuộc diện tích đất hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc đất công cộng. Đây là hành vi lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian theo quy định
1.2. Hành vi xây dựng không đúng giấy phép/ trái thiết kế trên đất chính chủ
Phần công trình xây trên thửa đất của chính chủ nhưng tiến hành xây vượt diện tích hoặc không đúng giấy phép được cấp.
2. Các hình thức xử phạt chính
- Cảnh cáo
- Phạt tiền
3. Các hình thức xử phạt bổ sung
Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính
4. Mức phạt tiền chi tiết
4.1. Xử phạt đối với hành vi xây dựng cơi nới, lấn chiếm đất thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức khác hoặc phần đất công cộng
4.1.1. Xử phạt đối với các hành vi vi phạm xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, không gian của cá nhân, tổ chức khác hoặc của khu vực công cộng chung:
- Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ
- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác
4.1.2. Xử phạt hành vi lấn chiếm đối với từng loại đất cụ thể
Trường hợp lấn, chiếm đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước đã quản lý (thể hiện trong hồ sơ địa chính thuộc địa giới hành chính của xã hoặc văn bản giao đất để quản lý), hình thức và mức xử phạt như sau:
- 3.000.000 – 5.000.000 đồng: đối với diện tích dưới 0,02 héc ta
- 5.000.000 – 10.000.000 đồng: đối với diện tích từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta
- 10.000.000 – 20.000.000 đồng: đối với diện tích từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta
- 20.000.000 – 50.000.000 đồng: đối với diện tích từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta
- 50.000.000 – 100.000.000 đồng: đối với diện tích từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta
- 100.000.000 – 150.000.000 đồng: đối với diện tích từ 01 héc ta đến dưới 02 héc ta
- 150.000.000 – 200.000.000 đồng: đối với diện tích từ 02 héc ta trở lên.
Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp (không phải đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất) trong địa giới hành chính của xã, hình thức và mức xử phạt như sau:
- 3.000.000 – 5.000.000 đồng: đối với diện tích dưới 0,02 héc ta
- 5.000.000 – 10.000.000 đồng: đối với diện tích từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta
- 10.000.000 – 30.000.000 đồng: đối với diện tích từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta
- 30.000.000 – 50.000.000 đồng: đối với diện tích từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta
- 50.000.000 – 100.000.000 đồng: đối với diện tích từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta
- 100.000.000 – 150.000.000 đồng: đối với diện tích từ 01 héc ta đến dưới 02 héc ta
- 150.000.000 – 200.000.000 đồng: đối với diện tích từ 02 héc ta trở lên.
Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất trong địa giới hành chính của xã, hình thức và mức xử phạt như sau:
- 5.000.000 – 10.000.000 đồng: đối với diện tích dưới 0,02 héc ta
- 10.000.000 – 20.000.000 đồng: đối với diện tích từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta
- 20.000.000 – 30.000.000 đồng: đối với diện tích từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta
- 30.000.000 – 50.000.000 đồng: đối với diện tích từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta
- 50.000.000 – 100.000.000 đồng: đối với diện tích từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta
- 100.000.000 – 200.000.000 đồng: đối với diện tích từ 01 héc ta trở lên.
Trường hợp lấn, chiếm đất phi nông nghiệp không thuộc trường hợp thuộc quản lý của cơ quan, tổ chức Nhà nước trong địa giới hành chính của xã, hình thức và mức xử phạt như sau:
- 5.000.000 – 10.000.000 đồng: đối với diện tích dưới 0,02 héc ta
- 10.000.000 – 30.000.000 đồng: đối với diện tích từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta
- 30.000.000 – 50.000.000 đồng: đối với diện tích từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta
- 50.000.000 – 100.000.000 đồng: đối với diện tích từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta
- 100.000.000 – 150.000.000 đồng: đối với diện tích từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta
- 150.000.000 – 200.000.000 đồng: đối với diện tích từ 01 héc ta trở lên.
Hành vi lấn, chiếm đất xảy ra trong địa giới hành chính của phường, thị trấn: mức xử phạt bằng hai lần mức xử phạt tương ứng nêu tại trường hợp ở trên; mức phạt tối đa không quá 500.000.000 đồng đối với cá nhân, không quá 1.000.000.000 đồng đối với tổ chức.
Hành vi lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình, khu vực; đất xây dựng các công trình, khu vực có hành lang bảo vệ an toàn; đất trụ sở làm việc và cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công: hình thức và mức xử phạt thực hiện theo pháp luật chuyên ngành; trường hợp pháp luật chuyên ngành không quy định xử phạt thì xử phạt theo Nghị định này.
4.2. Xử phạt đối với hành vi xây dựng không đúng giấy phép/ trái thiết kế đối với đất chính chủ
- Phạt từ 30 – 40 triệu đồng nếu xây dựng nhà ở riêng lẻ sai nội dung giấy phép.
- Phạt từ 50 – 70 triệu đồng nếu xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình khác.
- Mức phạt tiền tối đa trong hoạt động xây dựng là 1.000.000.000 đồng
- Mức phạt tiền này là mức phạt áp dụng đối với tổ chức, trừ một số trường hợp đặc biệt được luật quy định. Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.
5. Xử phạt đối với các hành vi tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm sau khi đã lập biên bản vi phạm hành chính (trước khi ban hành quyết định xử phạt) dù người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm:
- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ
- Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác
6. Xử phạt đối với hành vi đã bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định mà tái phạm nhưng không bị truy cứu trách nhiệm hình sự như sau:
- Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ
- Phạt tiền từ 140.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác
7. Biện pháp khắc phục hậu quả
- Buộc che chắn, khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường (nếu có);
- Buộc thực hiện thủ tục điều chỉnh, gia hạn hoặc công khai giấy phép xây dựng;
- Buộc phá dỡ công trình, phần công trình vi phạm (bao gồm phần ban công vượt ranh giới thửa đất).
- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (bao gồm việc khôi phục ranh giới và mốc giới thửa đất), trừ trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai
- Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
2. Cá nhân, tổ chức có thể làm gì khi phát hiện đất của mình bị lấn, chiếm
Căn cứ pháp lý: Điều 235, 237 Luật đất đai 2024
1. Thu thập chứng cứ về quyền sử dụng đất hợp pháp và hành vi vi phạm
Người bị lấn, chiếm cần chuẩn bị hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về nguồn gốc, bản đồ địa chính, biên bản đo đạc, hình ảnh, video, nhân chứng…). Đây là cơ sở để bảo vệ quyền lợi trong quá trình giải quyết tranh chấp hoặc xử lý vi phạm
2. Hòa giải
2.1. Tự hòa giải
- Đây là bước mang tính thiện chí, tiết kiệm thời gian, chi phí, đồng thời giữ được quan hệ láng giềng
- Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải với nhau, hoặc thực hiện hòa giải ở cơ sở theo Luật Hòa giải ở cơ sở, hòa giải thương mại hoặc các cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp các bên hòa giải thành công và có sự thay đổi về ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất thì trong vòng 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên có trách nhiệm gửi văn bản này đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để tiến hành thủ tục đăng ký biến động, điều chỉnh hoặc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
2.2. Hòa giải thông qua chính quyền
Trước khi tranh chấp đất đai được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên bắt buộc phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Thành lập Hội đồng hòa giải: Sau khi tiếp nhận đơn yêu cầu, Chủ tịch UBND cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai. Thành phần gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND xã (chủ trì), đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc, công chức địa chính, người am hiểu nguồn gốc và quá trình sử dụng thửa đất; tùy vụ việc có thể mời thêm đại diện tổ chức/cá nhân liên quan.
Thời hạn giải quyết: Việc hòa giải phải được tiến hành trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày UBND xã nhận được đơn.
Kết quả hòa giải:
- Phải được lập thành biên bản hòa giải, có chữ ký của các bên tham gia và xác nhận của UBND xã. Biên bản ghi rõ hòa giải thành hoặc không thành, được gửi cho các bên và lưu tại UBND xã
- Nếu hòa giải không thành và một hoặc nhiều bên từ chối ký, thì Chủ tịch Hội đồng và các thành viên tham gia hòa giải vẫn phải ký, đóng dấu UBND xã và gửi biên bản cho các bên.
Các hình thức hòa giải khác: Ngoài hòa giải tại UBND xã, pháp luật cũng quy định việc hòa giải có thể thực hiện tại Tòa án theo Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án và Bộ luật Tố tụng dân sự, hoặc hòa giải thương mại theo Luật Hòa giải thương mại (nếu tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai).
Trường hợp các bên hòa giải thành công và có sự thay đổi về ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất thì trong vòng 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên có trách nhiệm gửi văn bản này đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để tiến hành thủ tục đăng ký biến động, điều chỉnh hoặc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
3. Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xử lý hành vi lấn, chiếm.
- Trường hợp hành vi lấn, chiếm đất đã rõ ràng, có căn cứ xác định và không phải là tranh chấp quyền sử dụng đất phức tạp, thì đây được coi là hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
- Người sử dụng đất bị xâm phạm có quyền khiếu nại đến UBND cấp tỉnh yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết
- Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại.
4. Khởi kiện tại Tòa Án
- Được thực hiện khi các biện pháp khác không giải quyết tranh chấp thành công. Cá nhân, tổ chức có quyền nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền
- Trình tự, thủ tục khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
3. Thủ tục xử phạt
| Bước thực hiện | Nội dung | Thành phần hồ sơ | Hình thức nộp hồ sơ | Cơ quan xử lý | Thời gian dự kiến |
1. Buộc chấm dứt hành vi vi phạm hành chính |
Yêu cầu cá nhân/tổ chức vi phạm ngừng ngay hành vi khi đang diễn ra, có thể bằng lời nói, còi, hiệu lệnh, văn bản hoặc hình thức phù hợp khác.
Biện pháp tức thời, cưỡng chế để ngăn chặn vi phạm tiếp diễn |
Không có | Thực hiện trực tiếp khi phát hiện vi phạm | Người có thẩm quyền thi hành công vụ | Ngay lập tức |
2. Xử phạt có lập biên bản, hồ sơ xử phạt |
Lập hồ sơ gồm biên bản, quyết định xử phạt, chứng cứ, tài liệu kèm theo. Biên bản lập ít nhất 2 bản.
Trường hợp từ chối ký biên bản phải có người chứng kiến hoặc chính quyền xác nhận Biên bản có 2 bản, một bản do bên vi phạm giữ |
– Biên bản VPHC
– Quyết định xử phạt – Chứng cứ, tài liệu kèm theo – Ghi nhận đầy đủ tình tiết, nhân thân, bút lục |
Trực tiếp | Cơ quan có thẩm quyền xử phạt | Cùng ngày phát hiện hoặc theo quy định |
3. Xác minh tình tiết vi phạm |
Xác minh hành vi, mức độ lỗi, thiệt hại, nhân thân, tình tiết tăng/giảm nhẹ. Có thể trưng cầu giám định/định giá tang vật. | Văn bản xác minh, kết quả giám định/định giá (nếu có)
Lập thành văn bản và lưu hồ sơ |
Trực tiếp | Cơ quan xử phạt | Theo tính chất vụ việc |
4. Quyền giải trình |
Cá nhân bị phạt ≥15 triệu, tổ chức ≥30 triệu hoặc bị tước giấy phép/đình chỉ có quyền giải trình bằng văn bản hoặc trực tiếp. | Văn bản giải trình hoặc biên bản giải trình trực tiếp
Phiên giải trình trực tiếp phải lập biên bản và lưu hồ sơ |
Trực tiếp hoặc gửi văn bản | Cơ quan xử phạt | 2 ngày (giải trình trực tiếp) hoặc 5 ngày (gửi văn bản giải trình) |
5. Ra quyết định xử phạt |
Nếu một cá nhân/tổ chức thực hiện nhiều hành vi vi phạm trong một lần thì ra 01 quyết định xử phạt, ghi rõ hình thức, mức phạt cho từng hành vi.
Nếu nhiều cá nhân/tổ chức cùng thực hiện một hành vi vi phạm thì có thể ra 01 hoặc nhiều quyết định xử phạt cho từng người. Nếu nhiều cá nhân/tổ chức thực hiện nhiều hành vi khác nhau trong cùng vụ việc thì có thể ra 01 hoặc nhiều quyết định xử phạt cho từng hành vi của từng người. |
Quyết định xử phạt
(Hiệu lực từ ngày ký, trừ khi ghi ngày khác) |
Trực tiếp | Cơ quan xử phạt | 7 ngày (đơn giản), 30 ngày (phức tạp, có thể gia hạn thêm ≤30 ngày) |
6. Chuyển vụ việc có dấu hiệu tội phạm |
Tạm dừng thi hành quyết định xử phạt (nếu đã ban hành), chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra.
Hủy quyết định xử phạt hành chính nếu vụ án được khởi tố Nếu cơ quan tố tụng quyết định không hoặc dừng khởi tố, đình chỉ điều tra/vụ án, mà hành vi vẫn có dấu hiệu vi phạm hành chính, thì trong 03 ngày phải chuyển hồ sơ, tang vật, phương tiện và đề nghị xử phạt cho người có thẩm quyền để tiếp tục xử lý. |
Hồ sơ vụ việc | Trực tiếp | Cơ quan xử phạt, cơ quan điều tra | |
7. Thi hành quyết định xử phạt |
Người bị xử phạt chấp hành trong thời hạn ghi trong quyết định, nếu không sẽ bị cưỡng chế.
Nếu khiếu nại/khởi kiện vẫn phải chấp hành trừ trường hợp đặc biệt |
Chứng từ nộp phạt | Trực tiếp, chuyển khoản | Kho bạc Nhà nước hoặc tài khoản KBNN | Theo quyết định (thường là 10 ngày) |
8. Khiếu nại hoặc khởi kiện |
Cá nhân, tổ chức có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính. | Đơn khiếu nại/khởi kiện và tài liệu liên quan | Trực tiếp, bưu điện, trực tuyến | Cơ quan giải quyết khiếu nại hoặc Tòa án |
4. Thời hạn chấp hành xử phạt
Căn cứ pháp lý: Điều 68, 70, 77, 78 Luật xử lý vi phạm hành chính năm 2012
1. Thời hạn nộp phạt: thời hạn nộp tiền phạt vi phạm hành chính là 10 ngày, kể từ ngày nhận quyết định xử phạt; trường hợp quyết định xử phạt có ghi thời hạn thi hành nhiều hơn 10 ngày thì thực hiện theo thời hạn đó.
Trường hợp đặc biệt:
- Ở vùng sâu, vùng xa, biên giới, miền núi người nộp phạt có thể nộp trực tiếp cho người có thẩm quyền xử phạt và người có thẩm quyền họ phải thu trực tiếp và nộp lại cho Kho bạc trong 07 ngày.
- Xử phạt trên biển hoặc ngoài giờ hành chính người có thẩm quyền xử phạt được thu trực tiếp, phải nộp lại cho Kho bạc trong 02 ngày làm việc kể từ khi vào bờ hoặc thu phạt.
2. Hình thức nộp: Nộp một lần toàn bộ số tiền phạt, trừ một số trường hợp đặc thù được luật quy định như nộp tiền phạt nhiều lần hay giảm, miễn tiền phạt.. Mọi trường hợp thu phạt phải có chứng từ thu tiền phạt giao cho người nộp
KẾT LUẬN
Việc xây nhà có ban công vượt khỏi khoảng không thửa đất là một hành vi vi phạm xây dựng phổ biến nhưng có thể dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng, bao gồm việc bị xử phạt hành chính hoặc thậm chí là các hình thức nặng hơn nếu vi phạm các quy định của pháp luật.
Trên đây là Xử lý vi phạm khi xây nhà có ban công vượt khỏi khoảng không thửa đất. Nếu bạn còn thắc mắc liên quan đến vấn đề này. Hãy liên hệ với Luật Kỳ Vọng Việt để được tư vấn, hỗ trợ một cách chính xác nhất.
Trân trọng cảm ơn!
Zalo: 090.225.5492
Xem thêm:
- Đất ruộng không sử dụng có bị nhà nước thu hồi không?
- Tiền sử dụng đất giao sai thẩm quyền sử dụng ổn định từ ngày 01/7/2004 khi cấp sổ lần đầu
- Anh Chị Em ruột tặng cho đất nhau có mất thuế không?
- Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp
- Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền Chủ tịch UBND cấp tỉnh
- Con dâu tặng cho đất bố mẹ chồng có mất thuế không?
- Các khoản bồi thường khi công chức, viên chức bị thu hồi đất nông nghiệp
- Tiền sử dụng đất do ông cha để lại không có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất 2025
